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상가의 업종제한

집합건물법에서는 상가의 업종제한에 관하여 특별히 규정하고 있지 않습니다. 다만 업종제한은 분양계약이나 집합건물의 규약 등으로 가능하며, 그 제한된 업종을 변경하는 절차는 제한의 성격에 따라 유동적으로 변경해야 합니다.

만일 집합건물의 규약으로 업종제한규정을 둔 경우에는 관리단의 결의로 규약을 변경하여야 합니다. 해당 규약은 최초 분양자뿐만아니라 그 구분소유권을 양수한 자에게도 효력이 유지됩니다.
 

집합건물법 제28조(규약)

① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.
 

집합건물법 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)

① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

문제 되는 사안들

관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 제한업종의 변경이 가능한 지 여부에 대해서 판례는 가능하지 않다고 판단하고 있습니다.

뿐만 아니라 대법원은 분양계약에서 업종제한을 수인하여 분양을 받은 수분양자들은 해당 업종제한의무를 준수해야 할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다.

대법원 판례

“분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.”(대법원 2005.11.10, 선고, 2003다45496)
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