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대지사용권 분리처분 금지의 원칙

‘대지사용권’은 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다.

집합건물법 제20조에 따르면 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 소유권과 일체(一體)가 되어 분리가 법적으로 금지되고, 이를 위반하여 대지지분을 분리처분하더라도 그 처분행위의 효력을 인정하지 않습니다.
 

집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

위와 같은 분리처분금지 원칙은 대지사용권이 성립된 것을 전제로 합니다.

따라서 구분건물 및 구분소유권이 성립되기도 전에 이미 대지지분이 매매되거나 대지지분에만 저당권이 설정되는 등 분리처분이 된 경우에는 이를 무효라고 할 수 없습니다.

분리처분금지 원칙의 예외

대지사용권이 성립된 이후라도, 분리처분이 가능한 것으로 규약이나 공정증서를 마련해 놓은 경우 예외적으로 허용됩니다.

또한 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다.
 

집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
 

집합건물법 제3조(공용부분)

③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.

대지지분에 대한 이전등기청구소송

전유부분을 경매 등을 통하여 취득한 자는 종된 권리인 대지사용권을 취득합니다. 따라서 경락허가결정에 대지지분에 대한 표시가 되어 있지 아니하여 집행법원에 촉탁등기를 구할 수 없는 경우 수분양자에 대하여 대지지분에 대한 이전등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.

 

대지지분 경락인의 구제

분리처분이 금지된 대지지분의 경매는 무효입니다. 따라서 경락받고도 소유권을 취득하지 못한 경락인은 낙찰대금을 배당받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 한편, 경매담당공무원의 과실로 매각물건명세서에 경매 대상이 집합건물의 대지지분임이 제대로 기재되지 않았던 경우라면 국가배상법에 따라 손해배상청구를 할 수 있습니다.
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