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공용부분의 의미

집합건물은 구분소유권의 목적물인 전유부분과 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는 공용부분으로 나누어져 있습니다.
상가건물의 경우 각 호실및 아파트의 각 동호수가 전유부분이라 할 수 있을 것이며 복도, 엘리베이터, 지하주차장등은 공용부분이라 할 것입니다.
 

집합건물법 제2조(정의)

① "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
② "전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
③ "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
 

집합건물법 제15조(공용부분의 변경)

① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다.

공용부분의 변경

이러한 구분소유자들의 공유에 속하는 공용부분을 변경하기 위해서는 관리단 집회의 결의를 통해 구분소유권 및 의결권의 각 3/4이상의 결의를 거쳐야 합니다. 관리단 집회의 결의를 서면 혹은 전자적 방법으로 갈음하는 경우에는 각 4/5이상의 동의가 필요합니다.

공용부분의 변경사안

건물옥상은 건물전체의 지붕으로서 모든 구분소유자들의 필요성이 인정되므로 공용부분입니다. 따라서 제3자에게 옥상부분 중 일부를 임차하도록 하거나 사용하게 하는 행위는 공용부분의 변경행위에 해당합니다. 실무적으로는 이동통신기계의 임대장소를 내어준다거나 인터넷 회선을 제3자들에게 임대해 주는 경우가 있습니다.

중앙난방방식의 건물을 개별난방으로 바꾸는 것도 공용부분의 변경행위에 해당합니다. 중앙난방은 통상 하나의 모(母) 배관을 통하여 각 호실별로 자(子)배관을 통해 난방이 이뤄지게 됩니다. 대법원은 이러한 중앙난방방식을 개별난방 방식으로 변경하는 행위는 공용부분변경행위로서 각 구분소유자의 3/4이상의 동의를 얻어야 하는 행위이며 단순히 장기수선계획에 따른 수선행위 혹은 개량행위라고 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.
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