1. 대상판례의 내용
이 사건에서 문제가 된 빌라는, 전체 4세대(I호, H호, M호, O호)로 건축되었습니다. 그런데 주차장에는 3대만 주차할 수 있었습니다.
한편 이 사건 빌라를 시공하여 분양한 N과, B 사이에 작성된 I호에 관한 매매계약서에는 그 목적물 란에 "전용면적 약 44평, 지하주차장 약 10평"으로 기재되어 있었죠.
사실 이 사건 빌라는 I호, H호, O호의 거주자들만 비용을 부담하여 출입문을 설치하는 등으로 주차장을 관리하며 약 20여년간 사용하고 있었습니다.
한편 문제를 제기한 원고는 N이 거주하던 M호에 관하여 임의경매절차를 통해 1996. 5. 22. 소유권을 취득한 이후 20년 가까이 주차장 관리비용을 부담한 적이 없었습니다.
이와같이 원고는2014. 경 다른 사람에게 임대하기 전까지 원고의 부모, 누나 내외 등이 M호에 거주하였으나 주차장을 사용하지 않았고, 원고는 I호, H호, O호 거주자들만 주차장을 사용하고 있는 점을 알고 있었음에도 별다른 문제를 제기하지 않고 있었습니다. 그러던 중 본인만 주차장을 사용하지 못하는 것이 타당하지 않다고 생각하여, 원고동의없이 설치된 주차장 관리시설에 대해 방해배제를 청구하였고, 본인을 제외한 다른 호실사람들만 해당 주차장을 사용한 것에 대하여 임료상당의 부당이득반환을 청구하였습니다.
2. 대법원 2018다260138 판결의 내용 [방해금지등청구의소]
이에 대해 대법원은 먼저, 해당 주차장이 공용부분인지 아니면 분양된 전유부분인지 여부가 문제된 사안에서,
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항은 "공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다."고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카1497 판결, 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 등 참조).라고 전제한 다음,
이 사건 빌라는 지층(80.46㎡)에 주차장과 계단이 있고 1층부터 4층에 각 1세대씩이 위치하고 있는 구조이다. 위 법리에 따르면, 이 사건 빌라의 건물 구조상 주차장은 빌라의 구분소유자들 모두를 위한 공용부분에 해당한다고 보아야 하고, 이 사건 빌라의 분양자인 N이 I호, H호, O호를 분양하면서 10평의 주차장을 사용하도록 계약서에 기재해 주었다고 하더라도, 이는 공용부분인 주차장을 표시함으로써 주차장을 사용할 수 있다는 취지에 불과할 뿐, 그 공용부분의 귀속에 관하여 일부 구분소유자만의 공용에 제공하기로 하는 구분소유자들 사이의 특단의 합의가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.라고 판단하였습니다.
위 판례를 설명하자면, 객관적으로 주차장은 전유부분에 해당한다고 보기 어렵고(건물의 경우 반드시 주차장법에 의해 반드시 일정대수이상의 주차장을 마련해야 하기 때문에 주차장을 두고 전유부분이라고 주장하기는 어려울것으로 보입니다), 그렇다면 주차장이 일부소유자들만을 위한 공간인지(일부공용부분) 그렇지 않다면, 전체 소유자를 위 한 부분(전체공용부분)인지를 판단하여야 하는데, 주차장의 위치 및 특성을 고려할 때 분양계약서에 마치 특정호실이 해당 부분을 사용할 수 있다고 규정하였더라도 구분소유자 사이에 이러한 특단의 합의가 있었다고 보기 어렵고 단지 해당 면적을 사용할 수 있다는 취지에 불과하다고 판시하였습니다.
그러면서도 원고의 부당이득반환청구에 대해서는 공용부분의 특성상 피고들이 이를 사용하지 않았다고 하더라도 타인에게 임대하여 사용수익할 수 있지 않은 이상 부당이득반환청구권이 성립할 수 없다라고 판시하였는데요. 해당 판례는 분양계약서에 주차장 면적을 명시한 경우에도 주차장을 특정호실에 분양하였다고 볼 수 없고, 일부공용부분으로도 볼 수 없으며 건물의 객관적 용도에 따라 판단하여 전체 공용부분으로 보아야 한다는 점, 주차장의 경우에도 부당이득반환청구를 구할 수 없다는 것을 확인했다는 점에서 의미가 있습니다.
3. 집합건물법 분쟁과 문제해결
집합건물법은 특별법이므로, 집합건물법을 다뤄본 적이 있는지, 승소사례가 있는지, 부동산전문분야인지 여부를 확인후 변호사를 선임하는 것이 유리합니다. 집합건물법 중에서도 주차장 방해제거청구 및 부당이득반환청구에 관해 문의하실 분은 부동산전문변호사 최원규변호사(042-483-0903)에게 문의하시기 바랍니다.
