1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 안녕하세요 최원규변호사입니다. 오랜만에 포스트를 통해 인사드립니다.
(법원에서 수탁받은 업무와 사무실업무가 밀려 포스트 업데이트가 비교적 늦어졌습니다. 양해 바랍니다)
2. 오늘은 의미있는 승소판결을 올립니다. 상가임차인의 권리금 회수기회 보호는 임대차기간이 5년을 초과하였는지와는 관계없이 인정된다는 판결입니다. 제가 알고 있기로는 전국에서 권리금 관련 항소심 판결 중 유일한 판결입니다.
3. 최원규변호사와 법률사무소 시냇가에 심은나무 변호사들 및 직원들은 권리금을 청구하는 임차인을 대리하여,
상가임대차법의 입법취지, 법제사법위원회의 입법과정 회의자료, 관련부서인 법무부의 해석례, 외국의 입법례, 명문의 규정없는 유추적용의 위법성, 5년의 범위안에서 권리금을 인정할 경우의 부당성등을 주장하였습니다. 특히 관련 신문기사 및 외국의 입법례와 5년의 범위안에서 권리금을 인정하는 경우 해석의 부당성에 중점을 두고 표로 도식화하여 재판부를 설득하였고 감사하게도 재판부가 임차인의 손을 들어주었습니다. 사건 내용을 간단히 설명하고 재판부의 판단근거를 설명하겠습니다.
4. 원고(반소피고)의 주장
피고는 최초 임대차계약시점으로부터 5년이 경과하였다. 따라서 권리금청구는 인정될 수 없고 피고가 점유하고 있는 상가건물을 인도하라.
5. 피고(반소원고)의 주장
권리금 회수 기회 보호규정은 상가건물 임대차법의 개정취지 및 명문의 규정에 비춰볼 때, 임차인의 임대차계약기간과 관계없이 인정되는 것이다. 상가건물 임대차법 제 10조의 4 제1항규정은 갱신요구권의 시적한계를 규정한 동법 제10조의 4 제2항규정을 준용하도록 하고 있지 않을 뿐 아니라, 이러한 해석은 상가임대차법의 개정취지에 반하며 5년의 범위안에서만 권리금 회수기회를 보호한다면 부당한 해석으로 귀결될 수밖에 없다.
손해배상액의 범위와 관련하여서는 신규임차인이 되려고하였던 하였던 자가 3000만원을 제시하였고, 권리금에 대한 감정결과 1000만원이 감정되었으므로, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 금액과 임대차종료당시의 권리금 중 낮은금액을 한도로 손해배상액을 책정한다는 상가건물 임대차법 제 10조의 4 제3항에 따라 원고는 피고에게 1000만원을 지급하여야 한다.
6. 법원의 판단
가. 상가임대차법 제 10조의 4 제1항은 제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우 임대인의 권리금회수기회방해금지의무를 면제하고 있다. 이 경우 제10조 제2항규정을 유추적용하는 것은 이 사건 법률조항의 도입배경 및 법원의 법률해석한계와 관련이 있다. 명문의 규정이 없음에도 제10조의 4 제2항규정을 유추적용하는 것은 사법권의 한계를 벗어나는 것이다.
나. 상가임대차법 제10조 제2항과 동법 제10조의4규정은 입법취지를 달리하는 것이므로 쉽사리 유추적용할 수 없다.
다. 상가임대차법 제10조 제2항을 준용하지 않는다고 하여도 임대인의 사용,수익권한의 과도한 제한을 초래하지는 않는다.
라. 1심(5년이 지난 경우 임대인의 권리금회수기회방해 금지 의무가 면한다고 해석)과 같이 해석하는 것은 입법취지를 불충분하게 실현하는 것이다
마. 다만 손해배상액의 범위와 관련하여 감정인의 감정결과 그대로를 인정할 것이 아니라 임차인이 언제든지 가지고 나갈 수 있는 동산의 경우에는 손해로 인정하지 아니한다. 따라서 감정결과에서 유체동산 부분을 제외한 나머지 부분이 임차인의 손해라고 보아야 한다.
7. 평석
지금까지 대다수의 하급심법원 판결들은 소유권자와 임차인의 권리보호의 균형을 찾는다는 명분으로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 5년의 범위안에서만 임차인의 권리금이 보호된다는 취지로 판시하였습니다. 그러나 이러한 판단은 과거 임차인의 갱신요구권을 인정하였던 법률에서 한발 더 나아가 임차인이 이룩한 유,무형의 재산을 재산권적 권리로 보호하고자 한 입법자의 취지를 무색하게 만드는 판결이었고, 또한 명문의 규정이 제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우에만 임대인의 권리금회수방해금지의무가 면제된다고 규정하고 있음에도 불구하고 제10조 제2항 규정을 유추적용 혹은 준용함으로써 명문에 규정에 반하는 해석을 법원이 하였다는 비판을 피할 수 없었습니다. 그러나 해당 판결은 이러한 우려를 덜어내고 5년이 지난경우에도 임차인의 회수기회는 보호되어야 한다고 판단하였습니다. 타당한 판결이라고 여겨집니다.
손해배상액의 범위와 관련하여 임차인이 분리가능한 유체동산의 경우에는 언제든지 가지고 나갈 수 있고, 임차인의 재산으로 인정되므로 감정가액에서 유체동산부분을 제외한 부분만을 손해액으로 인정한 법원의 판결은 수긍할 수 있습니다. 당초부터 임차인의 자산이었으며 이를 손해로 산정할 이유는 없기 때문입니다. 이 역시 타당하다고 보여집니다.
8. 시냇가에 심은나무 법률사무소 최원규변호사는 작은 사건에도 진심을 다하며 사건하나한를 소중히 여깁니다. 이번 승소를 계기로 더욱 성실히 사건을 대하겠습니다. 조속히 대법원 판결이 나와 임차인들의 정당한 권리가 일관되게 인정되었으면 좋겠습니다.
9. 법률사무소 시냇가에심은나무 최원규변호사(문의전화 042-483-0903)
