안녕하세요. 법률사무소 시냇가에심은나무 최원규 변호사입니다.
지하주차장 혹은 주차장도 별도로 분양할 수 있을까?
1. 집합건물법으로 인정된 상가에서 주차장을 세대별로 별도로 분양하여 주차장 구역을 전유부분으로 사용할 수 있는지 여부
2. 건축업자분들은 상가를 신축하며 지하주차장 중 일부를 세대별로 분양하기를 원하는 경우가 종종 있습니다. 지하주차장을 주차장 용도 외에 별도로 사용하려는 목적이 있을 수 있으며, 혹은 각 세대별로 지정된 구역에 주차를 원하는 경우도 있기 때문입니다. 본 사안을 이야기 하기 전에 먼저 지하주차장의 혹은 주차장의 성격을 먼저 짚어보고 넘어가겠습니다.
3. 지하주차장 혹은 주차장은 집합건물에서(아파트 및 상가) 공용부분으로 분류됩니다. 개인이 전적으로 사용하는 전유부분이 아니라 공동이 사용하는 공용부분입니다. 민법상 공유라고 생각하시면 이해하기가 쉬우실 수 있습니다.
4. 따라서 주차장의 경우는 입주자 혹은 상가의 권리자들이 전체면적에 관하여 공동으로 사용하는 부분이므로 어느 한 세대가 독점적으로 한 구획을 차지하여 사용하거나 이용할 수 없습니다.
5. 그러나 간혹 집합건물(상가나 아파트)에서 지하주차장을 변경하여 창고로 사용한다건가, 각 세대별로 구분하여 주차장을 사용하고 싶은 경우 어떻게 해야 하는지가 문제 됩니다.
6. 위와 같은 경우에도 결국 집합건물법의 요건을 갖추어야 하므로 구조적 독립성과 이용상 독립성이 인정되어야 합니다.
구조적 독립성은 다만 예외사유가 있다는 점은 앞선 포스팅에서 설명한 바와 같습니다.
7. 대법원은 각 세대별로 주차장을 사용한 것은 아니지만 주차장 전체를 별도로 분양한 사안에서, 지하주차장을 공용부분이 구분소유의 대상으로 삼을 수 있다고 판시한 바 있습니다.
집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다(대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결
(출처 : 대법원 1995.12.26. 선고 94다44675 판결[소유권확인등] > 종합법률정보 판례))
즉, 분양계약상 계약을 체결하며 모든 구분소유자들의 동의를 받아 따로 분양된 지하주차장의 경우 지하주차장 자체도 구분소유권의 객체로 할 수 있음을 명시한 것입니다.
8. 이와같은 대법원 판례에 비춰볼 때, 각 세대별로 지하주차장을 구획을 나눠 분양하는 것이 가능한가 라는 질문이 들 수있습니다.
9. 건축법 및 주차장법상 지하주차장을 반드시 공용부분으로 하여야 한다고 하는 규정은 없는 것으로 보입니다. 따라서 위 판례에서 인정한 바와 같이 주차구역에 대한 이용상 독립성, 구조적 독립성을 보유한다면 각 세대별로 별도로 분양하는 것이 가능하다고 여겨집니다. (혹은 관리단집회의 결의로 공용부분의 변경을 이룰 수 있으므로 집회결의로 전유부분으로 변경가능하다고 보여집니다. 이는 차후에 따로 포스팅하겠습니다)
10. 다만 유의해야 할 점은, 이와같이 구분소유권의 객체가 된다고 할 수 있다고 하더라도 집합건물의 경우 주차장법이 요구하는 요건을 별도로 충족시켜야 할 것이며 기타 건축법상 요건 역시 충족하여야 합니다. 이러한 점을 유의하시기 바랍니다.
공용부분의 구분소유에 관하여 추가적으로 질의하실 분은 법률사무소 시냇가에 심은나무 최원규변호사에게 문의하시기바랍니다.
집합건물에 관한 상담은 소정의 상담료를(55,000원) 받고 상담이 진행되며 상담시간은 15분이 원칙입니다.
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