안녕하세요. 이정연 변호사입니다.
오늘은 집합건물 관리비의 징수권한은 누구에게 있는지, 관리비 납부의무는 누가 어느 범위에서 부담하는지 등을 살펴보겠습니다.
1. 관리비 징수권한 및 부담의무자
1) 관리단이 구분소유자에게 청구
대법원은 2009. 7. 9. 선고 2009다22266, 22273판결에서, 집합건물법 제17조와 제25조를 근거로 "집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다."고 판시하였습니다.
2) 관리단이 불법적으로 사용방해한 경우
구분소유자가 집합건물의 구분소유자가 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 건물을 사용수익하지 못한 기간이 있다면 그 기간 동안 발생한 관리비채무까지 부담하는 것은 아닙니다. 대법원은 집합건물 관리단과 위· 수탁관리계약을 체결하여 집합건물을 관리해 온 갑 주식회사가 구분소유자인 을에게서 수개의 점포를 임차하여 안마시술소를 운영하려는 임차인 병의 안마시술소 설치공사를 방해함에 따라 결국 임대차계약이 해지된 사안에서, "위 방해행위가 을과 병의 권리를 침해하는 불법행위에 해당한다"고 전제한 다음, "임대차계약이 해지된 다음 달부터 을이 점포들을 다른 용도로 사용수익할 수 있는 상태가 되었다."고 보아, 을은 그 때부터 갑 회사에 관리비를 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다(2011. 9. 29. 선고 2009다26985,26992판결).
2. 체납관리비 승계 여부 및 범위
1) 체납관리비 중 '공용부분 관리비'는 특별승계인에게 승계
집합건물법 제18조는 집합건물 공용부분의 효율적 관리를 도모하기 위하여 각 구분소유자의 관리단에 대한 채무인 공용부분에 대한 관리비 채무를 공유관계가 승계된 특별승계인에게 (그 승계의사의 유무에 관계없이) 추급할 수 있도록 한 조항입니다. 경매로 인한 소유권취득도 승계취득이므로 위 '특별승계인'에는 경매로 취득한 자도 포함됩니다. 따라서 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약은 '공용부분 관리비'에 한하여 유효합니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598판결).
2) 공용부분 관리비란?
집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물 공용부분 그 자체의 직접적인 유지관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지 관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함됩니다.
3) 연체료도 특별승계인이 부담하는가? (×)
관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 '위약벌'의 일종입니다. 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않습니다.
4) 구분소유권이 순차로 양도된 경우
집합건물 구분소유권의 특별승계인이 구분소유권을 다시 제3자에 이전한 경우에도, 여전히 자신의 전 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있습니다. 판례는 각 특별승계인들이 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적(병존적)으로 인수한 것으로 보고 있습니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결).
3. 관리비 채권의 소멸시효
민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 '1년 이내의 기간으로 정한 채권'이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말합니다(대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302판결). 따라서 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당하여 3년의 소멸시효에 걸립니다.
그러므로 관리단이 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 청구하는 경우 역산하여 3년의 소멸시효 기간이 도과한 관리비 채무는 공제하고 청구하여야 함을 유의해야 할 것입니다.
