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대전부동산 전문 최원규변호사입니다.

재개발 재건축 최원규변호사의 재개발/재건축 분석하기!

 

7번째 편은 시공사의 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 경우 조합원의 동의 방법과 요건입니다.

 

사진.JPG

 

1. 조합의 비용부담이나 시공자 및 설계자의 선정과 계약서에 포함될 내용의 변경에 조합총회의 결의 요건

구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제8호, 제15호는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’의 경우 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하면서, 같은 조 제3항은 그에 관한 정관변경을 위하여는 특별히 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 얻을 것을 요구하고 있다.

따라서 정관의 필수적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 조합설립동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는 비록 정관변경을 위한 절차는 아니더라도 특별다수의 동의요건을 규정함으로써 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호의 규정을 유추 적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

2. 시공사의 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 경우 조합총회의 요건

따라서, 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 변경 계약은 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 조합 설립 동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에 해당하므로, 이와 같이 사업시행방식을 변경하는 경우, 조합원의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

3. 도급제로 변경하는 1차 변경결의가 정족주 미달로 무효이나, 2차 결의시 이러한 정족수를 충족하였다면 총회의 결의는 유효한가?

 

가. 항소심 법원의 판단

항소심은, 1차 변경계약이 구 도시정비법에 위반하여 체결된 것으로서 무효이므로, 1차 변경계약이 유효함을 전제로 그 내용을 일부 변경하기 위하여 체결된 2차 변경계약은, 당사자들이 1차 변경계약이 무효라 하더라도 2차 변경계약을 체결하였을 것이라고 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

이 사건의 경우, 최초의 공사계약과 1, 2차 변경계약의 각 내용 및 3차 총회의 경과 등에 비추어 보았을 때, 원고와 피고가 1차 변경계약이 무효라 하더라도 2차 변경계약을 체결하였을 것이라고 인정되지 않기 때문에 2차 변경계약이 의결정족수를 충족했다고 하더라도 무효이다.

 

재판.JPG

 

나. 대법원의 판단

그러나 다음과 같은 사정을 고려하여 대법원은 원심판결을 파기하였다.

① 3차 총회를 위하여 사전에 조합원들에게 배포된 총회책자에는 ‘2차 변경계약’으로 변경되는 ‘1차 변경계약’의 내용뿐만 아니라 ‘1차 변경계약’으로 변경된 ‘최초 공사계약’의 내용까지 상세하게 기재되어 있다.

② 원고조합의 조합원들은 1차 변경계약 체결로 사업시행방식이 ‘지분제’에서 ‘도급제’로 변경되었고 이로 인하여 일반분양분 아파트의 할인분양 또는 미분양으로 인한 손익은 원고에게 귀속된다는 사실을 알고 이에 관하여 3차 총회에서 논의하였다.

③ 2차 변경계약은 단순히 1차 변경계약에 따라 변경된 ‘도급제’를 반영하여 계약서의 자구를 수정하는 범위에 그친 것이 아니라, 건축연면적, 세대수, 공사비, 공사기간, 일반분양 아파트가 미분양될 경우의 처리방법 등을 변경하는 등 계약의 실질적인 변경을 포함하고 있다.

④ 2차 변경계약의 체결로 최초 공사계약 및 1차 변경계약이 효력을 상실하게 된다고 규정하고 있다.

이러한 사정들을 모두 고려하면, 총 조합원 중 71%의 찬성으로 가결된 위 시공사 공사도급계약 변경 승인의 안건에 관한 조합원 총회는 적법하고, 이에따라 체결된 2차 변경계약 또한 별개의 계약으로서 독립적인 법적 효력을 발생시킨다고 보아야 한다.

 

위촉장.JPG

 

 

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