오늘의 포스팅 한줄 요약
Q : 명의신탁된 종중 토지를 매도할 때 매도인 란에, 종중과 종중원 이름을 모두 넣어 매매계약을 체결하였습니다. 이 경우 매매약의 당사자는 누구인가요?
A: 매매계약의 당사자를 특정할 때는 행위자와 상대방이 계약당사자로 합의한 자가 매매계약의 당사자가 되고, 행위자와 상대방이 계약당사자에 관해 이견이 있는 경우에는 객관적으로 상대방이 누구를 계약의 당사자로 인식 하였는가를 기준으로 매매계약의 당사자가 결정 됩니다.
1. 매매계약서 상 매도인에 관하여, 종중과 명의수탁자라고 주장하는 자들의 이름을 넣어 매매계약을 체결하였을 때 매매계약의 당사자는 누구인가요?
가. 우리나라는 조세 탈루 등 불법적인 목적이 아닌 경우 종중이 명의신탁하여 부동산을 보유하는 것을 허용합니다. 이에따라 종종 부동산을 매수하는 매수인은 종중으로부터 부동산을 매수 해야 하는 일이 발생합니다.
나. 그런데, 종중이 명의신탁한 부동산은 그 등기부상 명의인이 종중원이므로, 종중원을 상대로 매매계약을 체결해야 하는지, 아니면 종중을 상대로 매매계약을 체결해야 하는지 잘 모를 때가 많습니다.
다. 그래서 매수인들은 안전하게 종중 및 등기명의자 모두를 매도인으로 하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 공인중개사가 이와같은 형식으로 중개하기도 합니다.
2. 매매계약의 당사자를 확정하는 방법
대법원은. 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 하는 경우 행위자와 명의인 가운데 누구를 계약 당사자로 볼 것인가에 대하여 아래와 같은 기준으로 판단하고 있습니다.
계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정해야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 한다.
대법원 1998. 3. 13. 선고 97다22089 판결, 대법원 2003. 12. 12. 선고2003다44059 판결 등 참조
즉 대법원은 상대방을 기준으로 우선 행위자와의 의사일치여부를 고려하되, 의사가 일치하지 않았다고 판단하는 경우 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 대상으로 계약을 체결하였을 것인가에 관하여 객관적인 자료를 바탕으로 합리적인 계약상대방을 정한다고 보고 있습니다.
3. 구체적 사례
가. 문제가 된 임야는 이 사건 종중이 종중원들에게 명의신탁하여 종중원 명의로 소유권보존등기 또는 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 이 사건 매매계약서에도 종중원들이 이 사
건 종중과 함께 매도인으로 기재되어 있었습니다.
나. 이 사건 종중의 회장인 A등 임원들은 당초 매매 대상 토지를 X정공에 평당 26만 원에 단독으로 매도하기로 하고 그 계약체결일을 2007. 6. 21.로 약정하였으나, 이 사건 임
야의 명의수탁자인 종중원들이 등기명의에 대한 보상을 요구하면서 계약체결에 협조하지 아니하여 계약체결일을 몇 차례 연기하였고, 그 과정에서 종중원들의 요구를 받아들여 위 보상을 위하여 대금을 평당 27만 원으로 증액하였습니다.
다. 이 사건 종중의 회장인 A는 2007. 7. 18. X정공과 사이에 매도인을 종중원들로 하는 이 사건 임야에 관한 매매계약 및 매도인을 이 사건 종중으로 하는 종중 명의 토지에 관한 매매계약을 각각 체결하였습니다.
라. 이 사건 매매계약서에는 목적물의 소유명의에 관계없이 일률적으로 종중원들 및 이 사건 종중이 매도인란에 기재되고 각각 도장이 날인되어 있었고, 종중원들은 당초의 매매계약 및 이 사건 매매계약 체결 당시 현장에 입회하여 인감도장 등을 건네주어 계약서에 날인하도록 하였고, 이후 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부하였으며, 이 사건 종중은 종중원들에게 등기명의에 대한 보상금 명목으로 위 매매대금 중에서 1억 원씩을 지급하였습니다.
4. 2심 법원의 판단 및 대법원의 판단
사정이 이와같음에도 2심 법원은, 상대방과 종중 사이에, 매매계약의 당사자를 종중으로 하기로 하는 협의가 있는 것으로 보인다는 판단아래, 종중원들은 매매계약의 당사자가 아니고, 종중만이 매매계약의 당사자라고 판단하였습니다.
이러한 2심 판단을 대법원에서 뒤집고 파기한 것입니다.
5. 문제가 될 수 있는 경우
앞선 대법원 판례사안에서는, 매매계약의 체결일에 종중대표와 종중원이 모두 출석하여 매매계약을 체결하였고, 종중원은 자신의 인감증명서까지 교부해 주기도 하였습니다. 뿐만 아니라 종중원은 매매대금 중 자신의 명의를 빌려줌에 따른 대가를 받기도 하였는데요. 이러한 사정에 따라 대법원은 매매계약에서 양 당사자가 매도인으로, 종중과 종중원 모두를 고려하였고 의견의 일치가 있다고 보이기 때문에 매도인이 종중과 종중원 모두라고 판단한 것입니다.
그러나 만약 매매계약 체결시 종중원들의 구체적 동의가 없었다거나, 종중의 대표자와만 매매계약을 체결한 경우에는 계약의 당사자가 종중원은 제외되고 종중하고만 계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 이에따라 종중과 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 계약의 당사자를 정하는 것부터 신중히 고려하여 계약을 체결하시기 바랍니다.
