오늘의 포스팅 한줄 요약
Q : 부동산 매매계약을 체결하며 가계약금으로 1000만 원을 지불했어요. 그런데 더 좋은 매물이 나와 계약체결을 포기했을때 가계약금을 돌려받을 수 있나요?
A: 매도인 매수인 사이에 특별히 가계약금을 해약금으로 한다는 약정을 한 적이 없다면, 네! 돌려받을 수 있습니다.
1. 부동산전문변호사로 여러 상담을 하며, 받는 많은 질문 중 하나는 바로 '가계약금' 문제이다. 매수인 또는 임차인의 입장에서 가계약금을 지불하였는데 돌려받을 수 있느냐?, 아니면 매도인 또는 임대인의 입장에서 가계약금을 받았는데 상대가 계약체결을 거절한다. 이 금액을 돌려줘야 하느냐?고 많은 분들이 질문을 하신다.
특히 필자가 위치한 대전,세종지역은 집 값이 가파르게 올라갔다가 가파르게 떨어지고 있는 지역이라, 더욱 많은 사람들이 가계약금을 지불한 후 계약을 포기하는 사례가 종종 있어왔다. 가계약금을 이미 지불하였는데 집값이 하루가 다르게 변동하기 때문이다. 이 경우 가계약금을 돌려줘야 할까? 가계약금을 규율하는 근거는 무엇일까?
2. 문서에 서명을 한 것도 아니고, 당사자를 만나지도 않았는데 가계약금을 넣었다고 계약이 체결되는 것일까?
가계약금을 입금하게 되는 과정은 다음과 같다.
가. 매수인(또는 임차인 이하 그냥 매수인이라고 한다)이 공인중개사를 통해 관련 매물에 대한 질문을 한다. 전화를 통해 물어보는 경우도 있고, 직접 찾아가서 물어보기도 한다.
나. 공인중개사는 매도인 동의를 얻어 비밀번호를 알아내고, 목적물을 매수인에게 보여준다.
다. 공인중개사는 이 매물을 놓치지 않으려면, 가계약금으로 일부라도 입금을 하여야 한다고 하며, 상대방의 계좌번호를 알려준다.
라. 마음이 조급해진 매수인 또는 임차인은 가계약금계좌로 입금을 한다.
마. 공인중개사는 가계약금이 입금되면, 양 당사자에게 문자를 보낸다. "가계약금은 해약금으로 간주됩니다. 매수인(임차인은)은 가계약금을 포기하면 계약을 해지할 수 있고 매도인(임대인은)은 가계약금의 배액을 상환하면 계약을 해지할 수 있습니다"
매수인은 이러한 과정에서 매도인을 만나지도 못했고, 공인중개사만 만났으며, 잔금일정 및 입주일자가 정확하게 협의된 것도 아니다. 이러한 경우에도 계약은 체결된 것일까? 도대체 가계약이라는 것은 무슨 말일까?
3. 공인중개사들은 각종 임대차, 매매계약 등을 중개하며 가계약금을 넣으라고 하고, 가계약금을 입금하면, 양 당사자들에게 문자를 보낸다. 가계약금은 해약금으로 간주됩니다. 매수인(임차인은)은 가계약금을 포기하면 계약을 해지할 수 있고 매도인(임대인은)은 가계약금의 배액을 상환하면 계약을 해지할 수 있습니다. 이런 문자는 효력이 있을까.
공인중개사가 양 당사자에게 위와같은 문자메시지를 보냈다고 하여, 양 당사자(매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인)사이에 어떠한 계약이 체결되었다고 보기는 어려워보인다. 하급심 판례 중에 공인중개사가 양 당사자들의 의사를 전달하였고, 이를 기초로 마치 계약이 체결된 것처럼 판시한 것도 일부 있기는 하나, 많은 하급심 판례들은 양 당사자 사이에 계약에 관한 중요한 부분(잔금에 관한 부분, 목적물 인도에 관한 부분 등)에 관한 합의가 이뤄졌다고 보기 어렵다고 보아 계약의 체결까지는 나아가지 못하였다고 판단하고 있다.
그럼에도 매도인 등은 지급받은 가계약금을 돌려주지 않는다. 공인중개사가 중간에서 앞서 언급한 문자메시지 등을 보냈다는 것이 주된 이유이다. 그러나 앞서 살핀바와 같이 공인중개사의 이러한 행위로서 계약이 체결되었다고 보기는 어렵다. 공인중개사의 행위는 중개행위일 뿐 계약체결을 대리하는 대리행위라고 보기 어렵기 때문이다. 공인중개사는 또한 거래당사자 쌍방을 대리할 수도 없다. 법이 이를 금지하기 때문이다.
[제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
<개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.>
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위- 국가법령정보센터]
따라서 이러한 문자메시지를 공인중개사가 보냈다고 하여, 매도인이 가계약금의 반환을 거부하는 것은 법의 취지에 맞지 않는다.
3. 최근 대법원은 명확하게, 양 당사자의 약정이 없다면 이러한 가계약금을 몰취한다는 약정이 존대한다고 볼 수 없다고 하였다. 명확해 진 것이다.
최근 대법원은 이러한 입장을 명확히 하였다(2022다 2471***). 따라서 가계약금을 지급하였는데, 계약체결이 포기되었고, 상대가 가계약금을 반환해주지 않는다면 걱정하지 마시라. 가계약금을 지급했어도 반환을 자신있게 청구하시라.
