1. 본 블로그 내용은 최원규 변호사가 직접 글을 작성합니다. 내용이 다소 길어질 수 있으나 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한 사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하는것이 중요합니다.
안녕하세요. 대전 부동산 전문 최원규변호사입니다. 이번 포스팅에서는 종중으로부터 농지를 매수한 매수인이 종중원에게 명의신탁된 농지를 직접 이전등기 청구한 경우, 매수인이 과연 농지를 이전등기 할 수 있는지에 관하여 설명하고자 합니다. 최근 대법원이 이에 대해 판결하였는데 부동산 전문 최원규변호사가 설명합니다.
1. 사실 관계
가. 피고와 제1심 공동피고 A, B는 1972. 12. 22. 농지인 X토지에 관하여 각 1/3 지분씩 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
나. K 종중은 2016. 1. 29. 피고와 제1심 공동피고 A, B를 상대로 ‘이들은 이 사건 토지에 관한 명의수탁자들인데, 이 사건 종중은 소장 부본을 송달함으로써 그 명의신탁약정을 해지한다.’고 주장하며, 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전 등기 절차 이행을 구하는 소를 제기 하였습니다.
다. K 종중은 위 소송에서 상대방이 다투지 않아 승소하였습니다.
라. K 종중은 위 사건 판결에 따른 소유권이전등기를 마치지 못했습니다. X토지가 농지였으므로 종중명의로 이전등기를 할 수 없기 때문입니다.
마. K 종중은 2017. 7. 1. 원고에게 X토지를 매도하는 매매계약을 체결하였고, 소유권이전등기청구권도 원고에게 이전해 주었습니다.
바. 원고는 피고에게 K종중이 자신에게 이 사건 토지를 판매하였으므로 소유권을 이전해 달라고 하였으나 피고가 거부하였고 원고는 소유권이전등기 청구의 소를 제기하였습니다.
2. 부동산 매매계약의 중간생략등기 법리와 2심의 판단
가. 부동산 매매계약에서의 중간생략등기 법리
일반적인 부동산 매매계약에 있어서 등기를 거치지 않고 최초 매도인에서 최후 양수인까지 한번에 등기가 이전되는 것을 중간생략등기라고 합니다. 예를 들어 A가 X부동산을 B에게 매도하였는데, B가 소유권이전 등기를 받지 않고, B가 C에게 다시 매도하여 A에서 바로 C로 등기가 이전되는 것을 말합니다.
이러한 중간생략등기를 제한없이 인정하게 되면 B는 소유권자임이 드러나지 않게 되므로, 시세차익이 있더라도 세금을 내지 않는 세금탈루 현상이 발생하게 됩니다. 또한 이러한 행위를 적극적으로 인정할 경우 부동산 투기가 극심하게 발생할 수도 있습니다. 이러한 현상 때문에 우리 법원은 중간생략등기를 잘 인정하지 않으려 하나, 다만 이러한 효력때문에 개인간 거래의 효력을 무작정 부인할 수도 없기에, 예외적으로 최초 매도인, 중간매도인 최종매수인 전원의 동의가 있는 경우에만 최종 매수인이 직접 최초 매도인에게 직접 이전등기를 구할 수 있도록 허용하고 있습니다.
나. 2심의 판단
그러나 2심은 종중으로부터 농지를 매수한 매수인이, 현재 등기부상 소유자인 종중원에게 이전등기를 청구하는 것은 일반적인 매매계약의 법리 및 위 중간생략등기의 법리를 바로 적용할 수 없다는 이유로, 매수인의 종중원에대한 이전등기 청구를 인용하였습니다. 즉 매수인이 종중원에게 직접 이전등기를 청구할 수 있다는 것입니다.
3. 대법원의 판단(대법원 2018다***** 판결)
이러한 2심의 판결에 대해 대법원은 "비록 명의신탁자인 K 종중이 피고와의 명의신탁약정을 해지한 다음, 원고에게 매매계약의 방법으로 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였다고 하더라도, 명의수탁자인 피고가 그 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않은 이상 원고는 피고에 대하여 직접 원고 명의로의 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차’ 이행을 청구할 수 없다."고 판결하였습니다.
즉 대법원은 위 중간생략등기의 법리를 종중의 명의신탁계약해지 및 채권양도에도 그대로 적용하였습니다. 현재 농지의 명의수탁자인 종중원이 동의하지 않는다면 종중으로부터 농지를 매수한 자는 직접 소유권이전등기청구를 할 수 없다는 것입니다.
4. 판결 평석 및 사견
이 사건의 배경에는, 농지법 규정 때문에 종중이 농지를 직접 취득할 수 없다는 문제가 그 배경에 있습니다. 종중은 자신 명의로 농지를 등기할 수 없으므로 농지를 소유하는 유일한 방법은 종중원에게 농지를 명의신탁하여 등기하는 것입니다.
그러나 사람일 이라는 것이 한치 앞을 알 수 없듯, 종중원이 종중에 대해 소유권이나 권리를 주장하거나 명의를 빌려준 것에 대한 대가를 요구하는 경우 종중은 권리행사에 큰 제약을 받습니다. 특히 명의신탁된 종중원이 사망하는 경우 이러한 사정을 모르는 상속인들은 당연히 자신들의 소유권을 주장하고 나서는 경우가 많습니다.
이러한 사정때문에 종중은 명의를 보유한 종중원이 소유권을 행사하려하는 기미가 보이거나, 종중결의에 협조하지 않으면 명의신탁계약을 해지하고 다른 종중원에게 명의를 신탁하거나, 해당 토지를 제3자에게 매도하는 경우가 있는데 위 대법원 판결은 종중으로부터 부동산을 매수한 매수인이 직접 종중원에게 이전등기를 청구할 수 없다는 점을 명시했다는 점에서 의의가 있습니다.
