1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 전매제한기간 안에 분양권을 매수한 매수인은 분양권명의변경절차 이행을 청구할 권리가 있을까?
가. 흔히 발생하는 문제 상황
전매제한기간 중에 분양권을 양도하는 사례가 많이 있습니다. 이 경우 양도인은 흔히 밑서류 또는 권리확보서류라는 곳에 매수인 이름을 공란으로 하고 양도인 이름만 서명하여 분양권을 양도하는데요. 이러한 권리확보서류 작성 및 분양권 양도계약체결은 주로 부동산 중개인들이 나서서 일을 처리하고 매수인들이 직접 나서지 않는 까닭에 많은 문제가 있습니다. 오늘은 이러한 전매제한기간에 행한 분양권양도의 문제점 및 해결방안에 대해 설명하고자 합니다.
나. 매수인의 불특정문제
매수인이 분양권 양도계약체결시 직접 나타나지 않는 경우 양도인은 매수인이 누구인지 알 수 없고 매수인이 특정되지 않은 가운데 체결된 매매계약은 그 자체로 효력을 부정당할 가능성이 높습니다. 뿐만 아니라 이러한 가운데 해당 분양권을 전전양수받은 양수인은 애초에 처음 매수인의 계약이 매수인이 확정되지 않았기 때문에 양수인 또한 수분양자 즉 분양권당첨자에게 명의변경절차를 이행해 달라고 청구할 수 없습니다.
이와같이 매수인이 특정되지 않는 이유는 전매제한 기간내에 매수한 것이 드러나면 처벌받을 수 있으므로 신분노출을 꺼리기 때문인데요. 이와같이 신분노출이 되지 않은 상태에서 체결한 양도계약은 앞서 설명한 바와 같이 효력을 부정당할 가능성이 매우 높습니다.
다. 전전양수받은 양수인의 권리보유문제
양수인으로서는 최초매수인의 특정문제 뿐만아니라 현재 자신이 해당 분양권을 자신이 보유하고 있다는 점에 대해서도 입증해야 합니다. 즉 최종 양수인은 분양권이 어떠한 절차로 본인에게 이전되었는지 입증해야 최초 매도인인 수분양자에게 명의변경이행을 청구할 수 있습니다. 즉 채권양도 행위 및 이에 기반한 채권양도통지 행위가 전부 있어 스스로가 적법한 최종 양수인임을 입증하여야 매도인인 수분양자에게 명의변경을 요구할 수 있습니다.
라. 권리확보서류에 이 서류의 소지인에게 명의를 변경해준다는 문구가 있는데도 반드시 전전양수인이 본인이 정당하게 채권을 양도받았음을 입증해야 하는가?
권리확보서류서류 내용에 따르면 매도인 즉 수분양자는 최종 분양권의 양수인이 권리확보서류를 보유하는 것을 전제로 권리확보서류를 보유하는 자에게 분양권명의를 변경해준다고 기재되어 있습니다. 이에따라 해당 권리확보서류를 보관하고 있는 최종양수인은 해당 서류를 근거로 명의변경을 청구하며 권리가 있다고 주장하는데요.
이러한 문구에 대해 법원은 무기명채권과같이 해당 서류가 존재하기만 하면 수분양권명의변경청구권이 존재한다고 볼 수 없고, 해당 문구는 정당한 채권양도가 존재하는 경우를 전제하여 매도인인 수분양자가 중간양수인을 거치지 않고 최종양수인에게 양도절차를 이행하겠다는 의미일 뿐이라고 판단하였습니다.
따라서 해당 문구가 있다고 하여 당연히 권리확보서류를 보관하는 자가 수분양자명의변경을 매도인에게 청구할 수 있는 것이 아닙니다.
라. 반사회질서법률행위로 인정하여 무효로 보는 사례(서울남부지방법원 2008나 11***판결)
또한 하급심판례들은 1회에 걸쳐 분양권이 양도되는 것이 아니라 수회에걸쳐 전전매도되는 경우 이러한 분양권 양도는 건전한 부동산질서를 어지럽히는 행위로서 반사회질서 법류행위로서 무효라고 보는 사례가 많아지고 있습니다.
이러한 점 또한 분양권 이전을 요청하는 원고로서는 고려해야 하는 부분입니다.
2. 하급심 법원 판결례(서울남부지방법원 2008나11*** 분양권명의변경절차, 대전지방법원 2017가합104***판결)
앞서 설명한바와 같이 법원은 최초 매수인이 특정되지 않은 가운데 최종 매수인이라고 주장하는 원고가 정당한 매수인이라고 인정할 증거가 없다고 하거나, 최종매수인이라고 주장하는 원고가 최초 매수인으로부터 정당하게 분양권을 양도받았다고 볼 증거가 없다는 이유로 대부분의 원고청구를 기각하고 있습니다.
즉 수분양권양 도이행을 구하는 원고로서는 본인이 정당하게 최초매수인으로부터 중간매수인들에 이르기까지 정당하게 수분양권을 양도받았음을 입증해야 합니다. 예를 들어 A-B-C-D-E-F순서로 순차적으로 순양권명의변경청구권이 양도되었다면 F는 A,B,C,D,E의 분양권 양도과정을 전부 입증해야 하고 이러한 과정을 모두 통지해야 합니다. 이와 같은 절차를 거친 후에야 F는 본인에게 분양권명 의를 변경하라고 청구할 수 있는 정당한 권한이 생기게 됩니다. 위 법원은 이와같이 판단함으로써 원고가 진정한 매수인임을 입증할 것을 요구하고 있습니다.
3. 매수인의 권리행사방안은?
위에서 설명한 것과 같이 매수인으로서는 기존의 분양권 매수인들을 밝히고 채권양도를 통지하는 방법으로 분양권명의변경을 이행하라고 하여야 하며 이러한 과정을 소송과정에서 입증하여야 합니다. 뿐만 아니라 최초매매계약 체결자체가 유효하다는 점도 입증하여야 합니다.
