1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 토지거래허가구역내 토지에 관해 매매계약을 체결한 경우 부당이득반환청구에 따라 매매대금을 반환받을 수 있는 시기는?
토지거래허가지역내에서 매매계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이 경우 계약금을 이미 지급한 경우도 있고, 계약금을 지급하지 않고 계약만 체결한 경우도 있습니다.
우리 법원은 토지거래허가지역내 매매계약은 유동적 무효인 상태이므로 이러한 상태에서는 서로에게 이행을 청구할 수 있는 채권적 권리는 물론 이전등기를 청구할 물권적 권리 또한 존재하지 않는다고 보고 있습니다.
이러한 유동적 무효인 상태에 있는 경우 매매대금을 지급한 매수인은 언제 매도인에 대해 부당이득반환청구로서 매매대금을 반환받을 수 있을까요?
정답을 미리 말씀드리면, 해당 매매계약이 유동적 무효상태를 벗어나 확정적으로 무효로 되는 때에 지급한 매매대금을 반환받을 수 있습니다. 이 경우 확정적으로 무효로 되는 때는 언제일까요?
2. 확정적으로 무효로 되는 때는 언제인가?
우리 법원은 다음과 같은 경우에는 해당 매매계약이 무효로 된다고 판단하고 있습니다.
가. 토지거래허가구역내에서 매매계약을 체결하면서 허가받을 것을 전제로 한 거래계약이 아닌 경우 즉 허가를 잠탈할 것을 목적으로 매매계약을 체결한 경우에는 해당 매매계약을 무효라고 합니다.
1) 위와같은 경우의 전형적인 예는 토지거래허가구역내 매매계약을 체결하면서 "당사자 쌍방이 거래허가에 적극 동참하기로 한다"라는 문구가 없거나 "매도인은 토지거래허가에 협조하기로 한다"등의 규정이 없고 단순히 매매계약이 존재하는 경우를 들 수 있습니다.
2) 이 경우는 토지거래허가를 애초에 고려하지 않은 경우이므로 계약자체가 무효이며 효력이 없습니다. 그러므로 이 경우에 해당하면 매수인은 매매계약이 무효임을 이유로 즉시 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있습니다.
"당사자 쌍방이 토저거래허가에 적극 동참하기로 한다"
"매도인은 토지거래허가에 협조하기로 한다"
라는 내용들이 없다면 해당 매매계약은 토지거래허가를 잠탈할 목적으로 체결되었다고 볼 가능성이 높습니다.
나. 다음으로, 당사자가 허가신청을 하지는 않았지만 당사자간에 체결한 계약내용에 비춰볼 때 허가받지 못할 것이 명백한 경우 해당 매매계약은 확정적으로 무효로 됩니다.
매매대상물이 농지이나 매수인이 농지를 취득할 수 없는 자라던지, 일정 거주요건을 필요로 하는 허가조건에서 일정거주요건이 명백하게 충족되지 않는다던지 하는 경우를 예로 들 수 있습니다.
다. 다음으로는 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 하였을 경우 또는 당사자가 허가신청절차를 장기간 방치하여 더 이상 허가절차를 밟이리라고 기대할 수 없는 경우 해당 매매계약은 확정적으로 무효로 됩니다.
이 경우는 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않음이 합의에 의해 성립되거나 그 사정이 명백한 경우 유동적 무효상태에 있던 매매계약은 확정적으로 무효로 되고 양 당사자는 해당 계약이 나중에 유효로 되었다고 주장할 수 없습니다. 이 경우 또한 매수인은 이미 지급한 매매대금을 반환청구 할 수 있습니다.
3. 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 중도에 토지거래구역이 해제되는 경우는?
양 당사자가 토지거래 허가를 받지 않은 가운데 토지거래 허가구역지정이 해제되는 경우가 있습니다. 이 경우 해당 계약은 확정적으로 유효로 변하며 그 때부터 이행을 구할 수 있습니다(대법원 1999. 7. 9. 선고 97누11607 판결 참조).
[1] 토지거래 허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부 장관이 허가구역 지정을 해제한 취지는 당해구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고, 허가의 필요성도 소멸되었으므로 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급함으로써 사적자치에 대한 공법적인 규제를 해제하여 거래 당사자들이 당해 토지거래 계약으로 달성하고자 한 사적자치를 실현할 수 있도록 함에 있다고 할 것이고, 따라서 허가구역지정 기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 한 토지거래계약이 허가구역지정이 해제되기 전에 다른 사유로 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는 더 이상 관할행정청으로부터 토지거래 허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 된다고 보아야 할 것이지 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다.
