1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.

 

2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.

 

3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.

 

4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

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1. 명도판결을 받은 후 집기 등을 놔 두었다면 부당이득반환의무가 성립할까?

 

임차인이 임대차계약 종료 후 제때 목적물을 인도해 주지 않아 인도판결이 나는 경우가 있습니다(명도판결이라고도 합니다). 이 경우 임차인이 판결을 받은 후 집기 등을 바로 가져가거나 처분하면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 많은데요. 심지어는 문을 걸어 잠그고 열쇠도 주지 않는 경우도 있습니다. 이 경우 임대인으로서는 어떻게 해야 하는지 난감한데, 보통 집기를 가져갈 때까지 월세를 공제하거나 보증금이 남아있지 않은 경우 차임상당의 부당이득반환청구를 법원을 통해 합니다.

 

그렇게 하는 이유는 이미 승소한 건물인도 판결문에 "임차인에게 실제 건물을 인도하기까지 차임상당의 금액을 지급하라"는 내용이 있개 때문인데요. 일반적인 판결문 내용은 아래와 같습니다.

 

 

2. 명도판결의 내용

 

1. 피고는 000원(보증금상당액)을 원고로부터 지급받음과 동시에 별지목록기재 부동산을 인도하라.(보증금이 남아있지 않은경우는 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산을 인도하라)

 

2. 피고는 0000.00.00.부터(임대차계약해지일 또는 종료일) 별지목록 기재 부동산을 원고에게 인도할때까지 월 000원(월 임차료상당금액)의 금액을 지급하라.

 

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

 

별지목록 기재 부동산은 실제 임차한 임차목적물을 의미합니다.

이러한 판결문을 받은 임대인은 판결문 제2항에 판결문 내용을 근거해서 실제 임차인이 집기 등 물품을 가져갈 때까지 월세(차임)상당의 금액을 부당이득으로 법원에 청구합니다. 이 경우 과연 부당이득 반환의무가 성립할까요?​

 

3. 부당이득반환의무가 성립하는가?

 

위와 같이 임차인이 명도소송에서 패소한 경우, 실제 임차목적물을 임대인에게 반환할 때까지 부당이득반환의무가 성립하는가에 대해 대법원은 임차인이 계속 목적물을 사용수익한 경우에는 부당이득반환의무가 성립하지만, 임차인이 폐업신고를 하거나 실제 목적물을 사용하지 않았다면(영업을 하지 않았다면) 부당이득반환의무가 성립하지 않는다. 고 판단하였습니다.

 

즉 임차인이 폐업신고를 하여 목적물을 사용하지 않는다면 임차인의 사정으로 목적물을 임대인에게 인도해주지 않은 경우에도 임차인이 실질적인 이익을 얻은바가 없으므로 부당이득 반환의무를 부담하지 않는다는 것입니다. 뿐만 아니라 임차인은 실제 해당 목적물을 사용하지 않았음을 이유로 임대인의 판결문 상 집행에 이의청구도 할 수 있습니다.

 

대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결 [청구이의]

 

나. 임차인이 임대차계약이 종료된 후 임차건물을 계속 점유하였더라도 본래의 계약 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 이익을 얻은 바 없으면 그로 인한 부당이득반환의무는 성립하지 아니하고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물을 사용·수익하지 못한 경우에도 마찬가지이다( 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조). 나아가 설령 위와 같은 임차인의 점유가 불법점유에 해당하여 임대인에 대한 손해배상책임이 성립하는 경우라고 하더라도, 임료 상당 부당이득반환소송의 판결에 기한 집행절차에서 불법점유로 인한 손해배상금의 추심을 구할 수는 없다.

 

이 사건 청구이의 대상 판결의 금원지급 부분 중 원고의 휴업일로부터 이 사건 건물 명도일까지의 차임 상당 부당이득금 부분에 관한 원고의 청구이의를 받아들인 원심의 인정과 판단도 정당하므로, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 심리미진, 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 없다

 

 

 

4. 임대인의 구제방법은? 불법행위에 기한 손해배상청구

 

다만 이러한 경우에도 임대인은 임차인이 고의 또는 과실로 임대인의 재산권을 침해하고 있음을 이유로 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수 있습니다. 다만 이 경우는 별도의 청구이므로 앞선 명도소송의 승소판결로 그 이행을 구할 수 없고, 다른 집행권원이 필요합니다. 별개의 소송이 필요하다는 것입니다. 다만 이 경우에도 임대인은 보증금이 남아있는 경우에는 보증금을 받아갈 것과 집기등 비품을 치워줄 것을 임차인에게 통지해야 하고, 이러한 임대인의 이행제공에도 불구하고 임차인이 집기 등 물품들을 가져가지 않는 경우에 가능합니다.

 

보증금이 남아있지 않은 경우에는 동시이행의 항변을 할 수 없으므로 임대차계약해지에도 불구하고 물건을 가져가지 않는다면 그 자체로 불법행위에 해당할 것입니다. 따라서 이 경우에는 임대인이 임차인에게 물건을 가져가라고 통지하면 됩니다,

 

대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결 [건물명도등]

 

2. 제1, 2 임대차계약 종료 후의 점유에 대하여

 

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조).

 

 

상가건물 임대차에 관한 분쟁은 많이 일어나는 사건이자 실제 복잡한 쟁점을 포함하고 있는 경우가 많습니다. 대전,세종 등 중부권에서도 대한변협에서 인증한 부동산전문변호사 ​최원규변호사(042-483-0903)에게 문의하시면 상세한 상담이 가능합니다. 변호사가 직접 상담하며, 소정의 상담료가 발생할 수 있습니다.