1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
[일부임차와 상가임대차 보호법의 관계_2008다44238를 중심으로_최원규변호사]
1. 분쟁발생사실 요약
자동판매기기 대여업 및 매점을 운영하는 A씨는 안산시 단원구에 위치한 사우나 건물 중 일부분을 임차하여, 1,2,3층 귀퉁이에 음료수 자동판매기를 들여놓고, 1층 중 일부를 빌려 매점을 운영하였습니다.
A씨는 사우나 주인과 해당면적만큼의 임대차 계약을 체결하며 별 생각 없이 임대차 목적물의 표시에 '0000사우나 3-5층 8.3평'으로만 표시하였고 이를 기초로 세무서에서 사업자등록을 받았습니다.
그러나 사우나 건물 주인이 부도가 났고 해당 건물이 경매에 넘어가자 A씨는 본인이 상인이므로 상가임대차보호법 의 적용을 받으므로 경매에서 우선변제권이 있다고 주장하였습니다.
그러나 해당 건물에 저당권을 가진 은행은 A씨가 적법한 임차인이 아니므로 우선변제권이 없다고 주장하며 법원에 소를 제기하였습니다. 이 경우 법원은 어떻게 판결을 하였을까요?
2. 법원의 판결
(1) 결론부터 말씀드리자면 법원은 A씨에게 우선변제권이 없으므로 근저당권자가 경매의 매각대금을 수령해야 한다고 판시했습니다.
(2) 법원이 왜 위와같은 판결을 하였는지를 살펴보면, 법원은 A씨가 상가건물임대차보호법의 우선변제권을 인정하기 위한 대항력을 취득하지 못하였다고 판단했기 때문입니다. 아래에서 이에 대한 설명을 하겠습니다.
가. 상가임대차 보호법상 우선변제권을 취득하려면, 대항력과 확정일자가 필요하고 대항력의 취득요건은 사업자등록신청 및 해당 건물의 인도입니다. 이를 수식으로 나타내면,
우선변제권을 취득하기 위한 요건 : 1. 대항력 + 2. 세무서에서 받은 확정일자.
1.대항력을 취득하기 위해서는 : ㄱ.사업자등록신청 + ㄴ.상가건물의 인수
즉 ㄱ.사업자등록신청과 ㄴ.상가건물의 인수 그리고 2.세무서에서 확정일자를 받아야 경매에서 우선변제권을 행사 할 수 있다는 말입니다.
나. 이 사건의 경우에는 위의 ㄱ.요건인 사업자등록이 문제가 되었습니다. 법원은 A씨의 사업자등록이 적법하지 않아 A씨는 대항력을 취득하지못하였다고 판시하였는데요.
법원은 대항력의 요건으로 사업자 등록을 둔 취지는, 상가거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시하는 역활을 하기위해서라고 합니다. (해당 건물에 이해관계가 있는 제3자는 사업자등록 당시의 임대차계약서 및 이와 관련된 서류들을 열람할 수 있기 때문입니다.)
다. 따라서 사업자등록은 해당 임차목적물에 대한 적법한 사업자등록이어야 하며, 임차목적물 주소지와 사업자등록 주소지가 등기부등본상 주소지와 동일하여야 합니다. 그래야 건물의 이해관계있는 제3자가 임차인이 있는지 여부를 확인하여 보호받을 수 있는 여지가 생기기 때문입니다.
라. 이와같은 법원의 관점에서 살펴본다면, 이 사건의 경우 A씨는 임대차계약서에 그 목적물을 등기부등본상 주소지로 명시하지 않고 단순히 '00빌딩 3-5층 8.3평'이라고만 명시하였습니다. 뿐만 아니라 이를 바탕으로 사업자 등록을 받았습니다. (상가건물임대차보호법상 건물의 일부만 임차할 경우에는 원칙적으로 해당 도면을 첨부하여야 합니다.)
마. 법원은 이와같이 법적요건을 갖추지못한 사업자등록이 효력이 없으며, 사업자등록이 효력이 없으므로 대항력 및 우선변제권이 효력이 없다고 판단한 것입니다. 이는 마치 주택의 임차인이 전입신고를 잘못한 경우와 같습니다.
3. 평석
건물과 이해관계있는 제3자는 사업자등록을 확인함으로 건물에 임차인이 있는지 확인할 수 있다는 점, 임대차계약서 상 목적주소지가 등기부 등본 상 주소지와 일치하지 않는 다면 제3자는 해당 건물에 임차인이 있음을 확인 할 방법이 없다는 점에 비춰볼 때, 적법하지 않은 사업자등록의 경우에는 대항력을 부정하는 것이 타당하다고 생각됩니다.
