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안녕하세요. 이정연 변호사입니다.

 

아파트 주차장 사용과 관련한 분쟁은 아파트 상가 입주자들과 아파트 입주자대표회의 사이에서 자주 발생하는 분쟁유형입니다. 최근 서울중앙지방법원이 이에 관한 의미있는 판결을 내놓았기에 소개합니다.

 

[사례]

 

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1. 원고들은 X아파트의 상가를 구분소유하고 있는 사람들이고, 피고는 X아파트의 입주자대표회의이다.

 

2. X아파트의 주차장은 주차면적 총 589면의 규모로 아파트 및 상가의 대지 지하에 설치되어 있어 아파트 및 상가가 공유하는 구조로 되어 있다. 위 주차장에 들어가려면 상가 건물 사이에 설치된 2개의 출입구 중 하나를 통과해야 하는데, 이 때 피고가 사전에 교부한 주차태그를 차량에 부착하거나 경비원의 허가를 받아야만 출입구에 설치된 차단기가 개방된다. 피고는 위 출입구 2곳에 원칙적으로 사전에 등록된 차량만 위 지하주차장에 출입할 수 있다는 내용의 푯말을 설치한 상태이다.

 

3. 피고는 이 사건 아파트의 상가 총 27개 호실에 대여 7대의 주차만 허용하는 방법으로상가 입점자 및 방문객의 주차장 통행을 제한하고 있다. 이에 상가 소유자 및 임차인들은 매월 상가 7개 호실을 추첨하여 피고가 제공한 주차태그 7개를 나누어 사용하고 있고, 경비원들은 피고의 방침에 따라 주차태그가 없는 상가 소유자나 임차인들의 출입을 거부하고 있다.

 

4. 반면 이 사건 아파트 입주자들은 1세대당 주차태그를 1개에서 최대 3개까지 부 여받아 지하주차장을 자유롭게 이용하고 있다.

 

5. 원고들은 피고를 상대로 주차방해행위 금지 청구소송을 제기하였다.

 

 

[법원의 판단]

 

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1. 상가 임차인들 및 방문객들이 지하주차장을 용도에 따라 사용할 권리가 있는지 여부

 

"이 사건 지하주차장은 이 사건 상가 및 아파트의 공용부분임이 인정된다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제10조, 제11조에 따라 이 사건 지하주차장은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유 자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고들은 이 사건 지하주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며 이러한 권리에 터잡아 원고들과 사이에 임대 차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 지하주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다.

 

따라서 피고 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 원고들 및 임차인 들이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 내지 방문하기 위하여 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일 체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다."

 

2. 주차장 사용도 전유부분 면적 비율에 따라야 한다는 피고의 항변에 대하여

 

이 사건에서 피고 입주자대표회의는 원고들에게 사용하도록 한 주차구역 7면은 원고들의 전유부분 면적에 비추어 합당하다고 주장하였습니다. 그러나 법원은 집합건물법 제11조를 근거로 피고의 항변을 배척하였습니다.

 

"민법 제263조는 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지 분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있다. 그러나 집합건물의 공용부분은 구조상 또 는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율에 의하여 제한 하는 것은 타당하지 않고, 이에 집합건물법 제10조 제2항은 집합건물의 공용부분에 관 하여는 같은 법 제11조 내지 제18조에서 정하는 바에 따른다고 규정하여 공유에 관한 민법 규정은 적용되지 않음을 명백히 하고 있다.

 

나아가 집합건물법 제11조는 민법의 규정과는 달리 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제10조 제2항에 따르면 위 제11조는 강행규정이 므로, 규약으로도 그 공유자에 대한 공용부분의 사용을 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수 없다[한국사법행정학회, 주석민법(제4판) 물권(2), 204 내 지 206면 참조].

 

다만 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 사용을 제한하는 것은 공유자의 사용권을 ‘용도에 따른’ 범위로 제한하는 집합건물법 제11조의 취지에 비추어 가능하고, 같은 법 제16조 제1, 3항에 따라 공용부분의 사용방법에 관하여는 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단집회의 통상의 결의로써 정할 수 있지만, 객관적·합리적 으로 보아 해당 공용부분의 사용목적에 어긋나게 정하는 것은 무효라고 판단된다."

 

 

[평석]

 

아파트 상가 주차장은 공용부분으로서 규약 또는 관리단집회의 통상결의로써 그 사용방법을 결정할 수 있습니다. 그러나 강행규정인 집합건물법 제11조는 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있다는 점에서, 특정 상가 구분소유자가 주차장을 사용하지 못하게 되는 규약 또는 결의를 한다 하더라도 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 이는 집합건물법의 취지에 부합하는 판결로 적절한 판단이라고 할 수 있겠습니다.



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