안녕하세요. 법률사무소 시냇가에 심은나무 최원규변호사입니다.
중복되는 업종이 있는 경우 업종을 변경할 때 해당 업종의 구분소유자에게 동의를 구해야 할까?
1. 집합건물법 상 상가를 분양하며 분양계약서는 물론 규약으로 상가의 업종을 제한하는 경우가 종종 있습니다. 뿐만아니라 규약으로 업종의 변경까지 허용하는 경우도 발생하는 데 규약의 절차에 따라 업종을 변경하는 경우에 중복되는 업종이 있는 경우 기존의 운영소유자에게 그 동의를 구해야 하는지 문제됩니다.
2. 사실관계
가. 서울 광진구 구의동 546-4 테크노마트 21 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 지하 1층 D10호 점포를 수분양자로부터 매수한구분소유자인 A씨는 임차인으로 하여금 ‘파스쿠치’라는 상호로 커피숍 영업을 하도록 하였다.
나. B,C,D는 이 사건 건물의 지상 9층 14호 점포 및 35호 점포를 분양받은 구분소유자들로서 ‘티파니’ 또는 ‘스타홈스’라는 상호로 커피숍 영업을 하고 있는 자들이다.
다. 분양회사인 X주식회사 는 1층 3,4호 점포를 한국자산신탁주식회사에 소유권을 신탁적으로 이전하였고 신탁회사는 스타벅스 코리아에게 임차하였다.
라. A,B,C,D는 스타벅스코리아가 업종제한약정에 위반하여 신청인들의 영업상의 이익을 침해한 것이라고 주장하면서 이 사건 점포에서의 ‘스타벅스’ 커피숍의 영업금지를 주된 내용으로 하는 가처분을 구하였다.
마. 한편 규약에서는 관리단 집회의 의결내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항이라면 해당 구분소유권자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있었다.
3. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
분양회사인 X 주식회사가 소유ㆍ관리하면서 한국자산신탁 주식회사에게 그 소유권을 신탁한 이 사건 건물 지상 1층 3, 4호 점포에서 그 임차인인 피신청인 스타벅스커피코리아가 ‘스타벅스’라는 상호로 커피숍을 개점하여 커피, 음료 등의 판매영업을 하는 것은 업종제한약정에 위반하여 신청인들의 영업상의 이익을 침해한 것이다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 점포는 분양된 것이 아니라 분양회사인 X사가 처음부터 업종의 지정이나 제한 없이 소유하고 있다가 ‘휴게실’ 또는 ‘커피숍’으로 업종이 지정되었으므로 이 사건 점포에서의 커피숍 개설은 업종제한 약정을 위반한 것이 아니라 오히려 업종에 따른 것이다.
2) 이 사건 점포가 ‘스타벅스’ 커피숍이 영업을 개시하기 전인 2004. 12. 27. 관리단 대표위원회의 승인을 거쳐 최종적으로 ‘커피숍’으로 업종이 변경되었으므로 이는 적법한 관리단 결의에 의한 것이어서 적법한 업종변경이며 이에 대하여 지하1층 구분소유자 역시 묵시적으로 동의하였다.
다. 법원의 판단
1) 업종제한등의 의무가 분양회사에 적용되는지 여부에 관하여
건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있으며( 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 8. 19.자 2003마482 결정 등 참조), 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이다
2) A,B,C,D의 동의가 있었는지에 대하여
이 사건 점포가 ‘스타벅스’ 커피숍이 영업을 개시하기 전인 2004. 12. 27. 관리단 대표위원회의 승인을 거쳐 최종적으로 ‘커피숍’으로 업종이 변경되기는 하였으나, 이 사건 건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에 의하면, 관리단 집회의의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는바(관리단규약 제27조), 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항이라고 할 것이므로 업종의 지정 내지 변경에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 할 것이고, 이는 관리단규약 제11조 제4호에서 구분소유자 등이 ‘대표위원회의 사전승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위’를 금지하고 있어 대표위원회의 승인이 있다면 업종의 변경이 가능한 경우가 있다 하더라도 그러한 업종의 변경이 다른 구분소유권자의 업종을 침해하는 경우에는 여전히 그 동의를 얻어야 한다고 보아야 할 것 이므로, 원심이 같은 취지에서 신청인 이성우 등이 이 사건 점포에 관한 지정업종을 ‘커피숍’으로 지정 내지 변경하는 데 동의하였음을 소명할 만한 자료가 없어 이 사건 점포에 관한 위와 같은 지정업종의 지정 내지 변경은 위 신청인에 대하여는 그 효력이 없다고 한 것은 정당하고, 거기에 재항고이유로 드는 법리오해 등의 위법이 없다.
4. 평석
상가업종제한을 둔 경우 수분양자가 아닌 분양회사 역시 업종제한의 효력이 미치며 분양회사가 이미 분양된 구분소유자의 업종을 중복하여 운영하고자 할 경우 그 구분소유자의 동의를 구하여야 한다고 한 판단이다(단 규약에 규정이 되어 있는 경우). 업종제한을 한 취지가 수분양권자가 안정되게 해당 업무를 운영하고 이러한 사정이 곧 분양가격에 영향을 미치며 분양의 유무에도 영향을 끼치는 점, 분양자 역시 구분소유권을 보유하는 경우에는 수분양자와 마찬가지로 소유자 중 1인이라는 점에 비춰볼 때 분양자만 업종제한의 효력에서 제외되는 것은 적절하지 않다는 점에서 위 판례는 실제 수분양자의 지위를 이해한 판결이라고 보인다.
뿐만아니라 규약으로 업종제한을 변경할 수 있다고 규정함으로써 해당 규약에 따라 업종을 변경하였다고 하더라도 이에 영향을 받는 구분소유자가 있다면 해당 구분소유자에 대하여 동의를 구해야 하고 동의가 없다면 업종을 변경할 수 없다고 판시하였는데 해당 판시 역시 위의 취지에 비춰볼 때 타당한 것으로 보인다. 그러나 규약에 업종제한변경에 관하여 특별한 영향을 받을 다른 구분소유권자의 동의를 받아야 한다는 규정이 없었다면 과연 동일한 결과가 나왔을까?
현행 집합건물법에는 1. 공용부분의 변경, 2. 규약의 설정,변경,폐지, 3. 재건축결의의 경우에는 특별히 구분소유자의 권리에 영향을 미치는 경우에 그 구분소유자의 동의를 받도록 하고 있지만 그 이외의 경우에는 규정하고 있지 않다. 따라서 업종제한의 변경과 같은 경우에는 이 경우에 해당하지 않는 것으로 보이고 규약에 따라 업종을 변경하였다면 해당 업종제한변경은 유효한 것으로 보여진다.
이부분에 대한 판단이 없어 다소 아쉬운 부분이 있다.
상가의 업종제한 및 집합건물법, 관리단 분쟁에 관하여 추가적으로 질의하실 분은 법률사무소 시냇가에 심은나무 최원규변호사에게 문의하시기 바랍니다.
집합건물에 관한 상담은 소정의 상담료를(55000원) 받고 상담이 진행되며 상담시간은 15분이 원칙입니다.
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