1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 신탁등기란 무엇이고, 신탁등기된 건물을 임대차계약 중개한 공인중개사는 어떠한 책임을 질까?
오늘은 신탁등기된 부동산을 임대차계약 중개했다가 손해배상책임을 지게 된 공인중개사 사례를 설명하고자 합니다.
신탁등기라 함은 흔히 건물의 기존 소유권자가 여러 사정으로 소유권을 신탁회사에 이전하고, 본인은 신탁자이자 수익자로서 신탁회사로부터 일정 대가를 받는 경우를 이야기 하는데요. 이러한 신탁계약의 경우 대내외적으로 소유권이 모두 신탁회사에 이전하게 되기 때문에 기존 소유자였던 신탁자는 해당 건물의 소유권을 상실하게 됩니다.
사정이 이러함에도 흔히 신탁자들은 자신이 소유권자라고 주장하는 경우가 다수 있고, 임대차계약을 체결하기까지 하는데요. 이러한 경우 법률 상 신탁자는 소유권자가 아니기 때문에 신탁자와 임대차계약을 체결한 자는 등기부상 소유권자인 신탁회사에 대항하지 못하게 됩니다. 즉 신탁회사가 집에서 나가라고 인도소송을 제기하면 나가야 하는 처지입니다.
이러한 상황가운데 임대차계약을 공인중개사가 중개한 경우 공인중개사가 어떠한 책임을 지는지 또 그 책임의 범위는 얼마나 되는지 종종 문제됩니다. 저희 사무실 같은 경우에도 이런 사안으로 종종 공인중개사에게 그 책임을 청구하고 있는데, 이러한 문의에 도움을 드리고자 합니다.
2. 공인중개사는 동기기록 중 일부인 신탁원부를 임차인에게 제시해야 하고, 신탁계약의 법률효과와 위험성에 대해 임차인에게 충분히 고지,설명하여야 한다.
대법원은 공인중개사는 소유권에 관한 사항을 중개의뢰인에게 성실,정확하게 설명하고, 부동산종합증명서, 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하였습니다. 따라서 공인중개사는 신탁계약의 경우 수탁자가 소유권자이며 이에 따른 법률효과 즉 대내외적으로 수탁자가 부동산의 소유자이므로 해당 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 신탁계약에 따라 수탁자의 사전승낙을 받지 못하면 수탁자에게 대항할 수 없다는 사실 등 신탁관계에 따른 법률효과를 중개의뢰인에게 자세히 설명하여야 합니다.
뿐만 아니라 신탁원부 또한 등기기록 중 일부이므로 신탁원부를 제시하면서 공인중개사는 그 효과를 중개의뢰인에게 설명해야 하는바 이러한 설명을 다하지 않았다면 공인중개사는 공인중개사법상 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.
대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결
"공인중개사법 제30조 제1항은 "개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있고, 같은 법 제25조 제1항, 같은 법 시행령에 따르면, 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태 · 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 소유권 · 전세권 · 저당권 · 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있다. 부동산등기법 제81조 제3항은 "신탁원부는 등기기록의 일부로 본다."고 규정하고 있다. 또한 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사· 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있으며(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 등 참조), 중개업자가 고의나 과실로 업무상의 일반적인 주의의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
3. 중개업자가 신탁계약에 따른 설명을 게을리 한 경우, 임차인이 입은 전체 손해액의 50% 책임을 인정하였습니다.
서울중앙지방법원은 위와같이 공인중개사가 신탁계약의 법률효과를 제대로 설명하지 않고, 신탁원부를 제시하지도 않은 사례에서 공인중개사에게 전체 손해액의 50%를 배상하라고 판결하였습니다.
공인중개사분들은 반대로 이러한 책임을 부담하지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 반대의 경우를 생각해 보시고 다음포스팅에서 이러한 부분에 대한 설명을 이어가고자 합니다.
신탁등기가 되어 있는 부동산에 임대차계약을 체결해 손해를 보아 도움이 필요하신 분은 부동산전문변호사 최원규변호사에게 문의 주시기 바랍니다(042-483-0903).
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