1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.

 

2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.

 

3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.

 

4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

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1. 들어가며

 

안녕하세요. 최원규변호사입니다. 오늘을 등기부등본이 없는 부동산에 관하여 소유권을 취득할 수 있는 방법에 대해 부동산등기법을 중심으로 포스팅하겠습니다.

 

오래전 조상때부터 살아온 땅이며, 재산세도 납부하고 있는데 등기부상 소유자가 명시되어 있지 않거나 등기부가 없는 토지들이 종종있습니다. 이런경우 해당 토지에서 거주하고 있는 개인들은 본인소유가 아니라는 불안감에 시달리거나, 해당 토지를 매입하려고 하는 사람들은 등기부가 없는 토지를 사기가 꺼려집니다. 이렇게 등기부 등본이 없는 토지나 건축물은 매매의 대상이 되지 않을 뿐 아니라 대외적으로 소유자임을 인정받을 수 없습니다. 따라서 소유자라면 반드시 등기부 등본 상 소유자로 명시되어 있어야 합니다.

 

해당 토지가 등기부에 기재되지 않은 경우에는 다음의 경우에 해당해야지만 보존등기를 신청 할 수 있습니다.

 

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2. 부동산등기법에 따른 소유권보존등기를 신청할 수 있는 경우

 

부동산 등기법 제65조 중 3호와 4호(수용 및 자치단체장의 확인)는 거의 이루어지지 않으므로, 일반적으로 토지대장이나 임야대장 상 소유권자로 등록되어 있는 자나 그 상속인들 혹은 토지대장상 소유자로부터 매수한 매수인들이 토지대장상 소유자로부터 소유권이전등기의 확정판결을 받은자는 등기부상 최초등기인 소유권보존등기를 할 수 있습니다.

 

아래에서는 주로 문제되는 경우를 개략적으로 살펴보고, 새로운 포스팅에서 좀더 자세히 설명하도록 하겠습니다.

 

 

3. 문제가 발생하는 경우

 

가. 토지대장 또는 건축물대장 자체가 없거나 부실하게 기재된 경우

 

토지대장상 소유자로 등록된 자는 토지대장 및 제반서류를 가지고 등기소에 가 보존등기를 신청하면 될 것이나, 토지대장 또는 건축물대장자체가 없는 경우 어떻게 보존등기를 할 것인지가 문제될 수 있습니다.

 

1) 건축물 대장이 없는 경우

대법원에서 이러한 사안이 문제가 되어, 청구인이 대한민국을 피고로하여 청구인의 소유임을 확인하는 취지의 소송을 법원에 제기한 적이 있었습니다.

 

그러나 대법원은 부동산 등기법 제65조 제2호의 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하여 보존등기를 신청할 수 있다는 규정은, 건축물대장이 생성되어있기는 하나 다른사람이 소유자로 등록되어 있는 경우 또는 건축물대장의 소유자표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자표시에 일부누락이 있어 소유자를 확정할 수 없는 등의 경우에 건물소유자임을 주장하는 자가 판결에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있다는 취지이지, 아예 건축물 대장이 생성되어 있지 않은 건물에 대하여 처음부터 판결 내지 위 서면에 의하여 소유권을 증명하여 소유권 보존등기를 신청할 수 있다는 의미는 아니라고 해석하였습니다.(대법원 2011. 11. 10. 선고, 2009다 93428판결참조).

 

대법원이 이와같이 건축물의 경우 대장이 없으면 보존등기를 할 수 없다고 한 취지는 건축물의 경우 사용하는 사람의 안전을 위해 안정성과 견고성 등의 요건을 갖추어야만 건축물대장이 발급되는데, 이러한 안정성과 견고성을 확인받지 못한 건축물에게까지 이전등기를 해 주게 되면, 그 건물을 매수하고 활용하는 사람의 안전을 담보할 수 없게 되며, 건축물대장을 발급하도록 하여 건물의 안정성을 확인하도록 하는 법의 취지에도 어긋나게 됩니다.

 

즉 법원은 해당 절차를 통과하지 않은 건축물에 대하여까지 법원의 판결로써 보존등기를 할 수 있다면, 건축물의 안전성과 견고성을 위해 허가를 받은 경우에만 건축물대장을 발급하도록 하는 법 규정의 취지에 어긋나는 판단을 법원이 하게 되므로 국민의 생명과 안전을 보호하기 위하여 이러한 판결을 한 것입니다.

 

이러한 대법원 판결을 고려해 볼 때 건축물대장이 없는 경우에는 ① 먼저 관할구청에 건축물대장등록 신청을 해야 하고, ② 건축물대장신청이 거부되면 해당 거부처분을 취소하는 행정소송을 먼저 진행 한 후 건축물대장을 발급받아 소유권 보존등기를 하여야 할 것입니다. (건축물대장이 발급되면 그 발급된 대장을 가지고 소유권보존등기를 신청하면 됩니다.)

 

 

2) 토지대장이 부실한 경우와 토지대장이 아예없는 경우

 

그러나 토지의 경우에는 일반적인 건축물과는 달리 안정성에 큰 문제가 없는 경우가 대부분입니다. 나대지의 경우를 예로들어보면 나대지가 국민의 안전에 크게 위협이 될 여지는 없기 때문입니다. 그러므로 토지는 실제소유자가 확인된다면 바로 보존등기를 신청할 수 있어야 합니다.

 

즉 토지대장 상 소유자란이 부실하게 기재된 경우(①주민등록번호가 기재되어 있지 않다거나, ②주소등이 특정되지 않은 경우, ③토지대장상 지번은 존재하나 소유자란이 공란인 경우등)에는 국가를 피고로 하여 소유권 확인판결을 받아 청구인 명의로 토지에 대한 보존등기를 바로 신청할 수 있습니다(부동산 등기법 제 65조 2호 참조).

 

그러나 토지대장이 아예없는 경우에는 다음과 같이 두가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

 

첫째, 건축물대장에서의 경우와 마찬가지로 본인명의로 토지대장등록청구를 하고 거부되면 행정소송에서 승소하여 토지대장을 생성한 후 등기를 하는 방법입니다.

 

둘째, 최초부터 본인이 소유하지는 않았지만 해당 토지에서 20년넘게 거주했다면, 취득시효를 원인으로 하여 소유권 이전등기청구를 하는 방법입니다.

통상 해당 토지의 소유권을 주장하시는 분들은 당해 토지에서 20년이상 거주하셨던 분들이 많습니다. 이러한 경우에는 취득시효를 원인으로하여 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다.

 

나. 토지대장상 소유자로 명시되어 있으나 소유자가 복구된 경우로서 1975. 12. 31. 법률 제2801호 지적법이 시행되기 전 복구된 경우

 

토지대장은 존재하고 소유자도 명시되어 있으나, 소유자가 복구된 경우로서 1975. 12. 31. 법률 제2801호 지적법이 시행되기 전 복구된 경우에는 다른 방법을 통해 소유권 보존등기를 신청해야 합니다.

 

당시 6.25사변에 일어나고 얼마지 않은 일이라 행정공무원들이 임의로 지적을 분배하고 소유자란도 임의로 기재하는 것이 빈번히 일어나 당시 소유자로 기재된 자는 적법한 소유자로서 추정이 되지 않는다는 것이 확립된 대법원 판례이기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

따라서 이 경우에는 반드시 국가를 상대로 하여 소유권확인판결을 받아 보존등기를 신청해야 합니다.