안녕하세요. 이정연 변호사입니다.
구분소유권 성립요건 중 '이용상 독립성'을 판단하는 기준에 관하여 의미있는 판결이 있어서 소개합니다.
[사례]
- A는 2009. 5. 7. B로부터 X상가의 지하2층에 있는 ○○○호 점포를 150,217,000원에 매수하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하였다.
- 위 ○○○호 점포는 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포이고, 이미 구분등기를 마친 상태였다.
- A는 위 점포에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, B에게 매매대금도 모두 지급하였다.
- ○○○호 점포의 바닥에는 “28D-○○○”라는 건물번호표지가 새겨진 금속판과 경계표지로 보이는 “십” 또는 “ㅏ” 모양의 금속판이 부착, 설치되어 있었다. 그러나 위 경계표지 재료의 색이 X상가 지하2층 바닥에 부착되어 있는 띠 모양 부분의 색과 명확히 구분되지 않고, 점포의 경계표지나 건물번호표지가 상당 부분 손상되어 있기도 했다.
- A는 위 ○○○호 점포는 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못하여 구분소유권의 객체가 될 수 없으므로위 분양계약은 무효라고 주장하면서, B를 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환을 구하는 부당이득반환청구의 소를 제기하였다.
[법원의 판단]
1. 원심의 판단 (서울고법 2017. 4. 13. 선고 2016나2007539판결)
"원고들이 분양받은 이 사건 각 점포는 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추지 못하였고, 구조상 독립성 요건을 완화한 집합건물법 제1조의2, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 제1항의 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정 제1조, 제2조에 규정된 요건마저도 갖추지 못하였다. 이 사건 각 점포의 전용면적의 크기, 기둥 등의 구조, 향후 용도변경 가능성, 피고의 태도 등에 비추어 앞으로도 이 사건 각 점포가 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못할 것이므로 구분소유권의 객체가 될 수 없어 이 사건 각 분양계약은 무효이다."
2. 대법원의 판단 (대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결)
(1) 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 '원시적 불능'으로 무효인 경우란?
일반적으로 계약체결 당시 이미 그 계약의 이행이 누구에게나 불가능한 것을 '원시적 불능'이라고 합니다. 예를 들면 이미 화재로 소실된 건물을 매매하는 계약은 그 건물소유권이 계약 당시에 존재하지 않는 것이므로 그 소유권을 이전하는 것은 처음부터 '불능'입니다. 이 경우 위 건물에 대한 매매계약은 그 효력을 무효로 보고 있습니다.
(2) 이 사건 ○○○호 점포의 구분소유권이 존재하지 않아서 위 분양계약이 원시적 불능인지 여부
우선, 집합건물법상 구분소유권이 성립하기 위해서는 '구조상, 이용상 독립성'과 '구분행위'가 존재해야 합니다. (이에 관하여는 아래 포스트의 설명을 참고하시기 바랍니다.)
https://blog.naver.com/cascadejy/220912530899
다만, 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포의 경우 위 구조상/이용상 독립성 요건을 아래와 같이 다소 완화하고 있습니다.
이 사건 ○○○호 점포의 경우 집합건물법 제1조의 2가 적용되는 구분점포였습니다. 따라서 위 구분점포의 구분소유권이 성립했는지 문제는 명확한 경계표지 또는 건물번호표지가 견고하게 설치되어 있다고 볼 수 있는지에 달려 있었습니다.
원심은 위 점포가 구조상/이용상 독립성을 갖추지 못하였을 뿐 아니라, 명확한 경계표지 또는 건물표지도 견고하게 설치되지 않았다고 판단하여, 구분소유권이 성립하지도 않은 위 점포에 대한 소유권 이전의무는 원시적 불능이므로 분양계약을 무효로 본 것이었습니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원은,
"구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 그 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 ‘매매계약 당시’ 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어서 ‘그 후로도’ 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 한다.
그리고 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 이용상 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말한다. 이와 같은 의미의 이용상 독립성이 인정되는지 여부는 해당 부분의 효용가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 한다. 특히 해당 건물부분이 집합건물법 제1조의2의 적용을 받는 '구분점포'인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려하여야 한다."
라고 하면서,
"원심이 인정한 사실관계에 의하면 이 사건 각 점포가 있는 이 사건 상가 지하2층은 일체로써 임대되어 백화점 식품관으로 이용되고 있어 그 임대기간 중에는 점포별로 구획과 차단시설을 설치하거나 경계표지와 건물번호표지가 견고하게 설치·부착되어 있지 않으나, 이 사건 분양계약의 체결 경위나 수익금보장약정의 내용과 위와 같은 표시의 설치 용이성 등에 비추어 임대기간 종료 이후에도 종전과 같은 상태를 그대로 유지하리라고 단정하기 어렵다. 이 사건 각 점포가 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포인 점을 고려하면 이 사건 분양계약 이후에도 그 사용관계에 따라 집합건물법 제1조의2에 의하여 완화된 구조상 독립성이 인정될 여지가 충분하고, 이는 이 사건 상가의 현황을 알고서 분양계약을 체결한 원고들의 의사에도 부합한다. 이러한 사정에다가 집합건물법이 구조상 독립성을 완화하여 온 입법태도까지 보태어 보면, 원심이 드는 사정만으로 장차 구분건물에 필요한 점포의 경계표지나 건물번호표지를 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 보기 어렵다."
고 판단하여 원심을 파기하였습니다.
3. 평석
위 판례는 구분점포의 경우 구분소유권 성립요건을 완화하려는 집합건물법 취지를 잘 살렸다는데 그 의의가 있습니다. 구분점포 분양계약이 원시적 불능으로 무효가 되려면 계약당시 뿐만 아니라 장차도 구조상, 이용상 독립성을 갖추기 불가능해야 한다고 하여 매우 엄격하게 해석했다는 점, 구분점포의 이용상 독립성 요건을 판단할 때는 해당 구분점포에서 공용부분에 직접 이르는 통행로가 있는지, 외부로 직접 통행하는 것이 가능한지도 기준으로 삼았다는 점 등을 주목할 만합니다.
