안녕하세요. 법률사무소 시냇가에 심은나무 최원규변호사입니다.
1. 상가분양계약을 체결하며 업종을 구체적으로 제한하여 분양을 받는 경우가 종종 있습니다.
2. 이 경우 분양자와 수분양자의 분양계약은 원칙적으로 양 당사자간에만 효력을 갖는 채권적 계약으로 제3자에 대하여는 효력이 없는 것이 원칙입니다.
3. 그렇다면 수분양자는 같은 건물 다른 호실을 분양받은자에게 업종을 변경하지 말 것을 청구할 수 있는지 여부가 우선적으로 문제되고, 수분양자가 아니라 소유권이 점차적으로 이전되어 제3자가 상가건물의 소유권을 취득한 경우 이러한 제3자는 다른 건물의 소유자등에게 업종제한 금지 규정의 효력을 주장할 수 있는지가 문제됩니다.
4. 대법원은 수분양자가 다른 수분양자들에게 분양자와 수분양자간 체결한 업종제한약정에 근거하여 동일 업종을 하지 말것을 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다. 앞서 살펴본 바와 같이 분양계약은 원칙적으로 분양자와 수분양자 사이의 채권적 계약이므로 다른 수분양자에게는 그 효력이 없는 것이 원칙이지만 대법원은 다른 수분양자라고 하더라도 묵시적으로 업종제한약정에 대하여 다른 수분양자 역시 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 보아야 한다고 판시하였습니다. (묵시적 동의라는 개념을 가지고 오고 있습니다)
5. 이러한 대법원의 판단은 원칙적으로 같은 수분양자 사이에 발생한 사건으로 수분양자들은 상호 업종제한의 약정에 묵시적으로 동의하였으므로 그 의무를 지켜야 한다는 것인데, 수분양자가 아닌 수분양자로부터 소유권이 이전된 구분소유자들 역시 이러한 업종제한약정의 제한을 받는지 여부가 문제됩니다.
6. 대법원 2006. 7. 4. 선고 2006마 164판결은 수분양자로부터 소유권을 취득한 제3자라고 하더라도 다른 수분양자에게 동종영업을 영위하지 말 것을 청구하는 영업금지청구권이 있음을 인정하였습니다.
7. 대법원은 위 채권적 효력에 대하여는 별다른 언급을 하지 않아 명확히 판단하기 어려운 측면이 있지만, 피 청구권자가 최초 수분양자이고 이러한 수분양자의 지위에 있다면 업종제한의 효력을 받는 자에 해당한다고 판시하였습니다. 해당 판결에서는 업종제한청구의 채권적효력에 관하여는 구체적으로 다퉈지지는 않았으나 수분양자로부터 해당 점포를 매수한 소유자 역시 영업방해금지청구의 적접한 청구권자라는 전제하에 영업금지청구를 인용하여 준 점에 비춰볼 때, 해당 판결은 영업제한규정이 소유권의 이전에도 불구하고 여전히 이어지는 것처럼 판시하였습니다.
8. 그러나 이러한 대법원의 판단은 구체적으로 분양계약의 채권적 효력을 설시하지 않고 판단한 것이라 과연 수분양자의 지위가 등기된 후 수차례 이전된 경우에도 여전히 유효한가에 대해서는 의문이 있습니다. 오히려 민법일반의 원칙에 따라 채권이 상대적 효력만을 가짐에 비춰볼 때 규약으로 제정되지 않고 단순히 분양계약에서만 명시된 업종제한은 소유권의 이전에 따라 그 효력이 상실된다고 볼 여지도 충분합니다.
9. 따라서 상가의 업종제한에 관하여 소유권이 수차례 이전되었는지, 업종제한에 관하여 규약으로 약정한 바가 있는지 등을 종합적으로 검토하여 업종제한이 유효한 것인지 여부를 판단해야 합니다. 실제로 하급심 판례에서 소유권이 수차례 이전된 상가의 경우에는 규약의 설정이 없는 경우 분양시 업종제한 규정을 둔 것이 효력이 없다고 판시한 사례도 있었습니다.
10. 상가의 업종제한 및 집합건물법, 관리단 분쟁에 관하여 추가적으로 질의하실 분은 법률사무소 시냇가에 심은나무 최원규변호사에게 문의하시기 바랍니다.
집합건물에 관한 상담은 소정의 상담료를(55000원) 받고 상담이 진행되며 상담시간은 15분이 원칙입니다
