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상가건물 외벽이 집합건물법 상 공용부분에 해당할까?
1. 외벽은 공용부분으로서 변경을 필요로 할경우 관리단의 결의를 필요로 할까?
2. 상가건물의 외벽의 경우 간판등이 설치되는 경우가 있습니다. 이런 경우 상가건물의 외벽이 공용부분이라면 공용부분에 변경을 수반하는 행위이므로 간판의 설치역시 관리단의 동의가 필요합니다.
3. 판례는 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분 인지의 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 외벽의 바깥쪽면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다라고 판시하였습니다.
4. 즉 건물의 외벽역시 공용부분에 해당하며 공용부분을 변경하기 위해서는 관리단의 결의를 필요로 한다는 입장입니다.
5. 이러한 판례의 입장에 의한다면 외벽에 광고물을 설치하는 행위는 원칙적으로 공용부분의 변경을 요하는 행위이므로 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상의 동의를 얻어야 설치 가능한 부분입니다.
6. 그렇다면 이러한 공용부분의 변경에 관하여 규약에 별도로 정하여져 있다면 결의를 생략할 수 있는지 문제가 됩니다.
7. 판례 및 집합건물법은 공용부분의 변경에 관하여 의결정족수 및 의결권을 규정하고 있는 규정은 강행규정으로서 규약으로 임의로 수정할 수 없음을 설명하고 있습니다. 즉 규약으로 공용부분의 변경에 관한 사항을 완화할 수 없으며 원칙적으로 간판의 설치에 관하여는 관리단에서 결의를 필요로 합니다.
8. 오늘은 건물의 외벽부분이 공용부분에 해당하는지 여부 및 공용부분의 변경을 위하여 필요한 의결정족수 및 의결권을 알아보았습니다. 기타 상가건물에 관하여 궁금한 사안이 있으신 분들은 법률사무소 시냇가에 심은나무 최원규변호사에게 문의주시기 바랍니다.
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