안녕하세요. 법률사무소 시냇가에 심은나무입니다.
최원규변호사는 아파트관리단, 상가건물관리단 분쟁에 관하여 합리적인 솔루션을 제공합니다.
1. 이번 장에서는 집합건물에 관한 분쟁을 중심으로 자주나오는 질문을 정리하여 설명하고자 합니다. 이번 시간에는 처음시간이므로 간단히 집합건물에 관하여 정의를 내리고 주로 문제가 될 수 있는 건물의 종류, 집합건물에 해당하지 않는 경우를 설명합니다.
2. 집합건물의 정의
원칙적으로 하나의 물건에는 하나의 소유권이 존재하는것이 원칙입니다. 이를 일물일권주의라고 합니다. 그러나 공동주택인 아파트나 하나의 건물을 수개로 나누어 생활하는 상가건물같은 경우 그 물건이 내부적으로 구분되어 있는데 이러한 경우에도 하나의 소유권만 인정할 것인지가 문제되었고, 집합건물법은 일정한 요건에 해당할 경우 하나의 물건에도 수개의 소유권이 성립할 수 있도록 규정하였습니다.
3. 아파트 및 상가건물, 오피스텔 등이 주로 집합건물에 해당
대표적인 집합건물로는 아파트, 오피스텔, 상가관리단 등이 있습니다. 그러나 집합건물법 제1조는 명칭에 관계없이 일정한 요건을 갖출 경우 집합건물에 해당할 수 있다고 하고 있으므로, 외부적인 명칭보다는 내부적인 요건에 해당하는지 여부를 중점으로 판단하여야 합니다.
4. 집합건물법 제1조에서 요구하는 집합건물이 되기 위한요건
집합건물법 제1조는 건물이 구조적 독립성 및 이용상 독립성을 갖춘경우 집합건물법에서 규정하는 집합건물에 해당한다고 설명하고 있습니다. 구조상 독립성이란 다른 부분과 구조적으로 독립되어 있어야 함을 의미합니다.즉 벽, 지붕등으로 독립된 공간을 구성하여 다른 공간으로부터 독립되어 있어야 합니다. 이용상 독립성이란 그 구분된 공간에서 독자적으로 이용이 가능할 정도가 되어야 함을 의미합니다. 즉 전기시설 배수시설등이 설치되어 있어 전유부분만으로 독립적으로 이용할 수 있어야 하며 공용부분(복도, 옥상 등)에서 전기를 끌어와야 한다거나 이용에 다른 전유부분의 도움이 필요하다면 이는 이용상 독립성이 인정되지 않는 것입니다.
5. 다가구주택? 다세대주택?
그렇다면 우리가 빌라라고 이야기 하는 다세대 주택이나 다가구 주택은 모두 집합건물에 해당하는 것일까요?
결론부터 이야기 하자면 다가구주택은 집합건물이 아니고, 다세대주택은 집합건물입니다. 다가구주택은 구조상독립성, 이용상 독립성 요건을 갖추지 못하였거나 위 요건은 갖추었으나 관계관청에서 집합건물로 인정받지 못해 하나의 건물에 하나의 소유권만이 성립된 경우이고 다세대 주택은 일반 아파트와 같이 각 동, 호수 당 소유권이 별개로 존재하는 집합건물 입니다.
겉으로 보기에는 두 주택이 모두 집합건물인 것처럼 보이지만 권리관계 및 위험도에 있어서는 큰 차이를 가져옵니다.
6. 어떠한 경우가 위험한가?
다가구주택의 경우 전체건물에 관하여 소유자가 한명이고 전체 건물에 관하여 저당이 잡히기 때문에 해당 소유자가 피담보채무를 변제하지 못하면 건물이 경매에 넘어갈 확률이 높고 모든 동 호수에 저당권이 이미 설정되어 있는 경우가 많으며, 각 호수마다 세입자들이 소액으로 들어와서 거주하고 있는 경우가 많기 때문에 경매의 배당에 있어서 2순위로 임차인이 되었다고 하더라도 소액임대차를 우선으로 보호하는 우리나라 법상 전세보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 존재합니다.
따라서 임대차계약서를 작성함에 있어서는 해당 건물이 다가구주택인지 다세대 주택인지를 반드시 확인해야 합니다.
7. 어느 건물이 집합건물에 해당하는지 집합건물에 해당하기 위해서 구조상, 이용상독립성이 인정되어야 한다고 하는데 어떤 경우 구체적으로 구조상, 이용상 독립성이 인정되는지에 관해 다음 포스팅부터는 질문을 중심으로 정리해 보겠습니다.
추가 문의하실 분은 042-483-0903 최원규변호사에게 연락주시기 바랍니다.
