대전부동산전문변호사의 법률솔루션(58) 명의신탁된 종중 토지를 종중원 및 종중 이름으로 매매계약체결 한 경우 계약의 당사자는 누구인가

가. 우리나라는 조세 탈루 등 불법적인 목적이 아닌 경우 종중이 명의신탁하여 부동산을 보유하는 것을 허용합니다. 이에따라 종종 부동산을 매수하는 매수인은 종중으로부터 부동산을 매수 해야 하는 일이 발생합니다.

​

나. 그런데, 종중이 명의신탁한 부동산은 그 등기부상 명의인이 종중원이므로, 종중원을 상대로 매매계약을 체결해야 하는지, 아니면 종중을 상대로 매매계약을 체결해야 하는지 잘 모를 때가 많습니다.

​

다. 그래서 매수인들은 안전하게 종중 및 등기명의자 모두를 매도인으로 하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 공인중개사가 이와같은 형식으로 중개하기도 합니다.

대법원은. 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 하는 경우 행위자와 명의인 가운데 누구를 계약 당사자로 볼 것인가에 대하여 아래와 같은 기준으로 판단하고 있습니다.

즉 대법원은 상대방을 기준으로 우선 행위자와의 의사일치여부를 고려하되, 의사가 일치하지 않았다고 판단하는 경우 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 대상으로 계약을 체결하였을 것인가에 관하여 객관적인 자료를 바탕으로 합리적인 계약상대방을 정한다고 보고 있습니다.

가. 문제가 된 임야는 이 사건 종중이 종중원들에게 명의신탁하여 종중원 명의로 소유권보존등기 또는 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 이 사건 매매계약서에도 종중원들이 이 사

건 종중과 함께 매도인으로 기재되어 있었습니다.

​

나. 이 사건 종중의 회장인 A등 임원들은 당초 매매 대상 토지를 X정공에 평당 26만 원에 단독으로 매도하기로 하고 그 계약체결일을 2007. 6. 21.로 약정하였으나, 이 사건 임

야의 명의수탁자인 종중원들이 등기명의에 대한 보상을 요구하면서 계약체결에 협조하지 아니하여 계약체결일을 몇 차례 연기하였고, 그 과정에서 종중원들의 요구를 받아들여 위 보상을 위하여 대금을 평당 27만 원으로 증액하였습니다.

​

다. 이 사건 종중의 회장인 A는 2007. 7. 18. X정공과 사이에 매도인을 종중원들로 하는 이 사건 임야에 관한 매매계약 및 매도인을 이 사건 종중으로 하는 종중 명의 토지에 관한 매매계약을 각각 체결하였습니다.

​

라. 이 사건 매매계약서에는 목적물의 소유명의에 관계없이 일률적으로 종중원들 및 이 사건 종중이 매도인란에 기재되고 각각 도장이 날인되어 있었고, 종중원들은 당초의 매매계약 및 이 사건 매매계약 체결 당시 현장에 입회하여 인감도장 등을 건네주어 계약서에 날인하도록 하였고, 이후 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부하였으며, 이 사건 종중은 종중원들에게 등기명의에 대한 보상금 명목으로 위 매매대금 중에서 1억 원씩을 지급하였습니다.

​

사정이 이와같음에도 2심 법원은, 상대방과 종중 사이에, 매매계약의 당사자를 종중으로 하기로 하는 협의가 있는 것으로 보인다는 판단아래, 종중원들은 매매계약의 당사자가 아니고, 종중만이 매매계약의 당사자라고 판단하였습니다.

​

이러한 2심 판단을 대법원에서 뒤집고 파기한 것입니다.

앞선 대법원 판례사안에서는, 매매계약의 체결일에 종중대표와 종중원이 모두 출석하여 매매계약을 체결하였고, 종중원은 자신의 인감증명서까지 교부해 주기도 하였습니다. 뿐만 아니라 종중원은 매매대금 중 자신의 명의를 빌려줌에 따른 대가를 받기도 하였는데요. 이러한 사정에 따라 대법원은 매매계약에서 양 당사자가 매도인으로, 종중과 종중원 모두를 고려하였고 의견의 일치가 있다고 보이기 때문에 매도인이 종중과 종중원 모두라고 판단한 것입니다.

​

그러나 만약 매매계약 체결시 종중원들의 구체적 동의가 없었다거나, 종중의 대표자와만 매매계약을 체결한 경우에는 계약의 당사자가 종중원은 제외되고 종중하고만 계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 이에따라 종중과 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 계약의 당사자를 정하는 것부터 신중히 고려하여 계약을 체결하시기 바랍니다.