오늘의 포스팅 한줄 요약
Q : 1996. 1. 1. 이전에 농지를 주식회사에 판매하였는데 등기는 개인 명의로 해 주었어요. 이 경우 이러한 매매계약을 다시 되돌 릴 수 있을까요?
A: 1996. 1. 1. 이전에 농지를 주식회사에 매도하였다면 농지법 위반으로 무효 입니다. 따라서 원칙적으로 이를 되돌릴 수 있지만, 등기를 되 돌리기 위해서는 취득시효 등의 조건이 성취되지 않았어야 합니다.
현 농지법이 개정되기전, 구 농지개혁법 또는 농지임대차관리법에는 농지매매증명을 발급받아야 이전등기를 하여 소유권을 취득할 수 있다고 규정하였습니다. 따라서 구 농지개혁법 시행 당시, 농지를 매수하기 위해서는 농지매매증명서를 발급받을 수 있었어야 하는데, 상업을 목적으로 하는 주식회사는 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도, 위 법에 따른 농지매매증명서를 발급받을 수 없어서, 농지를 취득할 수 없었습니다.
대법원은 같은 취지에서, 의약품제조 및 도매업 등을 목적으로 하는 주식회사는 농지매매증명을 발급받을 수 없어서, 매매계약이 무효이고, 이에 기반하여 이뤄진 소유권 이전등기 또한 무효라고 판단한 바 있습니다(대법원, 1994. 10. 25., 94다18232 판결 참조).
이와같은 법제하에서, 주식회사 등 자본력을 가진 법인은 농지를 매수할 때, 직접 농지를 매수하는 것이 아니라, 법인 회원 1인을 내세우거나 신뢰할만한 자에게 명의를 신탁하고, 그 사람의 이름으로 등기를 이전하는 경우가 종종 있었습니다.
이에따라 개인에게 등기를 이전해 준 후 다시 제3자에게 되 팔게되면, 중간생략 등기 및 부동산실명법 위반등의 문제가 발생하곤 하였습니다.
이와같이 농지를 주식회사나 법인에게 판매하는 경우 매매계약은 전체가 무효이므로, 매도인은 매매계약의 무효를 주장하며 이미 이전등기가 이뤄졌다면 말소등기를 요청하여야 하고, 매매대금을 지급한 매수인이라면 그 반환을 청구하여야 합니다.
그러나 1996. 1. 1. 이후 농지법으로 개정되면서, 그 내용이 조금 변동되었습니다. 농지법 제6조 제1항은 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것으로 규정"하면서도 제2항에서 같은 법 제34조 제1항에 따른 농지전용허가를 받거나 제35조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 것은 가능하다고 규정하고 있습니다.
따라서 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자는 농지를 소유할 수 있는바 자연인이 아니라고 하더라도 법인 중 농지전용허가를 받을 수 있는 경우 농지매매계약이 유효합니다.
하급심 판례 중 농수산물 조합의 경우 농수산물 유통,가공 시설의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하는 등의 절차신청이 가능하다고 보아 농지를 매수할 수 있다고 본 사례가 있습니다(대전고등법원 2021. 11. 18. 선고 (청주)2021나50547 판결). 그러나 애초부터 농지전용허가가 불가능하다고 보이는 주식회사의 경우에는 농지매매계약을 무효라고 볼 수도 있습니다. 따라서 이 점은 구체적 사실관계를 따져봐야 할 것입니다.
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