재개발 재건축 최원규변호사의 재개발/재건축 분석하기! 6번째 글은 시공자 선정의 방법입니다. 시공자는 어떻게 선정해야 할까요.
1. 입찰의 방법
법 제5조 제1항은 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다고 정하고 있습니다. 다만 지명경쟁입찰은 조합원이 200명 이하인 정비사업에서만 가능합니다.
또한 동조 제2항은, 경쟁입찰의 방식으로 공고를 하였음에도 3회이상 유찰된 경우에는 총회의 결의를 거쳐 수의계약을 할 수 있다고 정하고 있습니다.
일반경쟁입찰은 아무 제한없이 경쟁입찰을 하는 것입니다.
제한경쟁입찰은 입찰에 제한을 두는 것인데, 법은 제한경쟁입찰의 경우 시공능력평가액, 신용평가등급, 공사실적, 그밖에 군수 시장 등이 인정한 것으로만 항목별로 제한을 둘 수 있습니다. 다른 조건을 추가하여 입찰제한을 두는 것은 위법합니다.
지명경쟁입찰은 아예 조합에서 5인이상의 입찰대상자를 선정하여 통보하는 것입니다. 조합자체에서 특정업체를 지정한다는 점에서 검증된 업체만을 지정할 수 있으나, 특별한 이익여부에 대해 시시비비가 있을 수 있습니다.
일반경쟁입찰과 달리, 제한경쟁입찰과 , 지명경쟁입찰의 경우에는 사전에 대의원회의 결의를 거쳐야만 이러한 입찰의 방식을 취할 수 있습니다. 대의원회가 의결기관이라고 할 수 있겠네요.
2. 공고의 방법
이와같이 입찰에 부치로자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일전에 1회이상 전국 또는 해당지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 공고를 해야 합니다.
또한 조합은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최해야 합니다. 이러한 현장설명회에서는 조합은 설계도서, 입찰서 작성방법, 제출서류, 접수방법 및 입찰유의사항 등, 건설업자의 공동홍보방법, 시공자 결정방법, 계약에 관한 사항, 기타 입찰에 관하여 필요한 사항을 포함하여 이뤄져야 합니다.
3. 입찰서의 접수 및 개봉과 대의원회의 의결
입찰서는 밀봉하여 받아야 하며, 이러한 입찰서를 개봉할 때에는 입찰서를 제출한 건설업자 등의 대표를 동석시키고, 조합의 임원이 동석하여 개봉하여야 합니다.
개봉하여 파악된 입찰서를 기준으로 대의원회는 총회에 결의를 부칠 6인이상의 건설업자를 선정하여야 하는데, 5인 이하인 경우에는 모두 총회에 산정하여야 합니다. 이러한 대의원회의 투표는 반드시 비밀투표로 하여야 하며, 과반수의 대의원이 직접 참석하여야 합니다.
4. 선정된 건설업자의 홍보
대의원회의 결의에 의해 선정된 건설업자들은 개별적인 홍보를 할 수 없습니다. 특히 인터넷 홍보, 부스 설치, 전단지 배포 등의 행위를 할 수 없고, 개별적인 이익을 나눠주어서도 안됩니다. 반면 조합은 이러한 건설업자들이 정상적인 홍보활동을 할 수 있도록, 합동홍보설명회를 2회이상 개최하여야 합니다. 이 경우 조합은 입찰제안서를 분석하여, 시공능력, 공사비, 등이 포함되는 객관적인 비교표를 작성하여 합동홍보설명회 시 제공하여야 합니다.
5. 총회의 의결
이제 마지막 순서입니다. 조합은 과반수 이상이 직접참석(대리인이 참석하는 것은 직접참석하는 것으로 보고 서면으로 참석하는 것은 직접참석하는 것으로 보지 않습니다)하여, 과반수 이상이 동의하여야 합니다. 총회 당일 건설업자는 마지막 홍보를 할 수 있습니다.
6. 정리
입찰의 순서는 입찰공고-->현장설명회-->입찰서 접수-->입찰서 개봉-->대의원회 의결에 따라 총회에 상정할 건설업자 선정-->합동홍보설명회-->총회의결-->계약체결 순이 되겠습니다.
이상과 같이 시공자 선정의 절차를 정리해보았습니다.
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