대전부동산전문변호사의 법률솔루션(50) 재개발/재건축편3, 예비비가 편성된 경우 과연 조합이 어느 범위까지 총회결의 없이 계약을 체결할 수 있을까

 

1. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약에서 총회결의를 거쳐야 한다고 규정한 취지

 

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다)은 제24조 제3항 제5호에서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하는 한편 제85조 제5호에서 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 제24조 제3항 각 호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원을 형사처벌하도록 하고 있습니다. 이처럼 도시정비법 제24조 제3항에서 총회 의결을 거치도록 한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위한 것입니다.

 

 

2. 총회결의를 거치지 않고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우 그 효력

 

따라서 이러한 규정의 취지에 비추어 보면, 도시정비법에 의해 설립된 재건축정비사업조합이 조합원 총회 결의를 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없습니다.

 

 

3. ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약의 정의

 

도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항 제5호에서 말하는 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약’이란 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를 벗어나서 돈을 지출을 하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 비용에 대한 부담이 되는 계약을 의미한다.

 

 

 

​4. 예산의 의미는?

 

예산의 사전적 의미는 국가나 단체에서 한 회계연도의 수입과 지출을 미리 셈하여 정한 계획을 의미하고, 조합의 회계와 총회의 소집시기등은 도시정비법에따라 조합의 정관에 포함하여야 합니다. 따라서 법원은 통상 이러한 예산은 조합의 정관에서 정한 1 회계연도의 수입, 지출 계획을 의미한다고 판단하고 있습니다.

 

 

5. 통상적으로 지출되어 오던 지출비용이므로 예산이나 예비비에 포함되었다고 볼 수 있을까

 

법원은 구 도시정비법의 입법 취지 등에 비추어 보면, 조합원 총회 의결을 거친 항목이 아닌 것을 위하여 조합 예산을 지출하는 것은 그것이 정당한 예비비의 지출로 인정되지 않는 한 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약’에 해당하므로 원칙적으로 조합원 총회의 의결을 거쳐야 할 것이고, 같은 취지에서 예비비 항목의 금원 지출의 경우에도 예산으로 정해진 범위를 벗어나는 금원 지출이나 채무 부담 역시 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약’에 해당하여 조합원 총회의 의결을 거쳐야 하는 것으로 해석하고 있습니다. 따라서 통상적으로 예비비 항목의 예산으로 지출되어 온 업무에 대한 금원 지출 내지 계약 체결이라는 이유만으로 총회 의결 없이 예산으로 정해진 예비비의 범위를 벗어나서 집행할 수 있는 것은 아닙니다.

 

재건축조합의 임원들이 지출하는 비용이나 계약이 정당한지 내지 유효인지 무효인지는, 해당 계약 체결이 1 회계연도 안에 채무이행이 완료되는 계약인지, 이러한 계약체결이 예산의 승인과정에서 동의되었는지, 특별히 다른 조합원에게 부담이 되는 계약은 아닌지 등 여러 사정을 감안해야합니다.