1. 본 블로그 내용은 최원규 변호사가 직접 글을 작성합니다. 내용이 다소 길어질 수 있으나 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 이번 글은 제가 대한변호사협회신문에 기고한 판례평석내용입니다. 상가건물임대인,임차인들께 미력이나마 도움이 되기를 바랍니다.
1. 사실관계
가. 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.
나. 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.
다. 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유․무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.
라. 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 공실로 비워 두고 있다.
2. 사건의 쟁점
현행 상가건물임대차법(이하 ’상임법‘이라고 한다) 제10조의 4 제2항 제3호(이하 이 사건 조항이라고 한다)는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우” 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 정하고 있다. 위 조항의 해석을 둘러싸고 아래와 같은 점이 문제되었다.
첫째, 위 법률의 규정만으로는 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 주체가 누구인지에 대해 명시하고 있지 않으므로, 과연 임대인 또는 임차인 중 누가 1년 6개월 이상 영리목적으로 상가건물을 사용하지 않아야 하는지 문제 된다.
둘째, 이 사건 조항의 주체를 ’임대인‘이라고 보아 임대인이 1년 6개월 이상 건물을 사용하지 않는 경우 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절할 수 있다고 하더라도, 임대인인 피고는 당초 이 사건 건물의 노후 및 훼손으로 인한 재건축 또는 건물의 철거를 이유로 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하였는데(상임법 제10조 제7항 나목), 실제 건물의 재건축 및 철거는 이뤄지지 않았고, 당초 거절사유와 다른 사유인 이 사건 조항의 1년 6개월 이상 이 사건 건물을 사용하지 않았다는 이유로 손해배상책임을 부담하지 않는가가 문제된다.
마지막으로, ’임대인‘이 정당하지 않은 사유로 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하였을 경우, 임차인의 손해배상 청구권이 발생시기가 문제된다.
3. 항소심 법원의 판단
항소심은 이 사건 조항을 들어 임대인인 피고가 임대차계약 종료 후 또는 원고의 퇴거 후부터 이 사건 건물을 실제 1년 6개월 이상 사용하지 않았으므로 피고의 신규임대차계약체결 거절은 정당하다고 보아 원고의 권리금상당 손해배상청구를 배척하였다.
4. 대법원의 판단
이러한 항소심의 판단에 대해 대법원은 해당 판단을 파기하였다.
먼저 대법원은 이 사건 조항의 주체에 대하여 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 상가건물 사용 주체는 임대인이라고 명시하였다. 즉 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받은 후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 신규 임대차계약체결을 거절할 정당한 사유가 된다는 것이다.
그 이유에 대해 대법원은, 법률의 문언만으로는 명확한 해석이 불가능할 때, 조항의 입법취지와 연혁, 그밖의 권리금 조항의 전반적인 내용을 고려하여 해석하여야 하는데, 이 사건 조항의 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언이 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정한 점에 비춰볼 때, 이 사건 조항은 ‘임대인’이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미하는 것으로 보아야 한다고 판단하였다. 그러면서 대법원은 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 된다고 보았다.
다음으로 대법원은 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’가 아닌 사유로 신규임대차계약체결을 거절하는 경우 임차인의 손해배상청구권은 발생하는데 이러한 손해배상청구권이 이미 발생한 이상 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다고 판시하였다. 즉 당초 건물 노후 등으로 인한 재건축을 이유로 신규임대차계약체결을 거절하였다가 실제 재건축을 진행하지 않은 경우 이미 임차인의 손해배상청구권은 발생한 것이고, 이후 임대인이 1년 6개월을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하더라도 이미 발생한 임차인의 손해배상청구권이 소멸하거나 임대인의 방해행위가 정당화 되지 않는다는 것이다.
그러면서 대법원은 이 사건 조항의 상가건물을 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우란 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 ‘계획’이 있는 경우가 아니라 실제 임대인이 영리목적으로 사용하지 않은 경우를 의미하므로, 임대인이 이 사건 조항의 사유로 신규임대차계약을 체결을 거절하였다면, 실제 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하여서는 안되고, 만약 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 임차인에 대하여 손해배상 책임을 부담한다고 해석하였다.
6. 대상판결의 평석 및 검토
위 대상 판결은 임대인이 신규임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나인 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우” 의 주체를 명확히 하고, 위 조항의 해석 기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있다. 임대인은 이제 신규임차인과의 신규임대차계약 체결을 거절할 때에는 그 사유를 명확히 밝혀야 한다. 대상판결의 내용과 같이 목적물의 대부분을 철거하거나 재건축한다는 이유로 신규임대차계약체결을 거절하였다가 철거 또는 재건축하지 않은 경우 1년 6개월 이상 건물의 비워두었다는 다른 이유로 임대인의 행위가 정당화되지는 않는다. 따라서 임대인은 1년 6개월 이상 건물을 비워둘 예정이라면 임차인에게 미리 이러한 사실을 고지하며 신규임대차계약체결을 거절하여야 한다. 이 경우 임대인이 미리 2가지 이상의 사유를 들어 신규임대차계약 체결을 거절한 경우에는 어떻게 될까? 예를 들어 재건축을 할 예정이라는 점과 함께 동시에 재건축을 하지 않는다고 하더라도 최소 1년 6개월 이상은 영리목적으로 목적물을 사용하지 않을 예정이라고 고지한 경우처럼 말이다. 이러한 고지의 정당성까지는 위 법원이 판시하고 있지 않다. 향후 다툼의 대상이 될 것으로 예상된다.
다음으로, 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다고 고지하며 신규임대차계약체결을 거절할 경우 손해배상청구권 발생시기는 어떻게 될까? 대상판결은 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우 임차인에게 손해배상채권이 발생한다고 판시하였다. 문언의 해석상 임대인이 1년 6개월이 경과하지 않은 가운데 영리목적으로 임차목적물을 사용한 ‘때’ 임차인의 손해배상청구권이 발생하는 것으로 보는 것이 타당하다. 이러한 대법원의 손해배상청구권 발생 시기의 해석은 상임법 제10조의 4 제4항에서 규정한 소멸시효 규정과 충돌되는 문제가 생길 수 있다. 상임법 제10조의4 제4항은 “제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.”고 규정하고 있기 때문이다. 임대인이 1년 6개월이 지나기 전에 영리목적으로 사용한 경우 이 시점에 임차인의 손해배상청구권이 발생하면, 임대차 종료시로부터는 이미 상당한 기간이 지났기 때문에 임차인의 권리보호에 취약할 수 있다. 이 부분도 차후 법원의 판결을 주의깊게 눈여겨 볼 필요가 있다.
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