1. 본 블로그 내용은 최원규 변호사가 직접 글을 작성합니다. 내용이 다소 길어질 수 있으나 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한 사람에게 있어 일생에 한번 있기도 드문 경우가 많습니다. 신중히 고민하여 변호사를 선임하는것이 중요합니다
안녕하세요. 대전 부동산 전문 변호사 최원규변호사입니다. 이번 포스팅에서는 종중이 명의수탁자인 종중원을 상대로 명의신탁계약해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구하는 방법에 대해 설명하고자 합니다. 대전 부동산 전문 변호사 최원규변호사가 설명합니다.
1. 종중원이 종중의 요청에도 불구하고 소유권을 이전해 주지 않는 경우 종중의 대응방법은?
가. 종중이 명의신탁계약해지를 이유로 직접 자신의 명의로 이전등기를 해 달라고 요청하는 방법
종중은 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부실법'이라고 합니다) 제8조에 따라 종중 외의 자의 명의로 부동산 등기가 가능합니다. 따라서 이 경우 종중은 현재 등기명의자인 기존 종중원과 명의신탁계약을 해지하고 자신의 명의로 이전등기를 해 달라고 요청할 수 있습니다. 임야, 대지, 기타 부동산은 이와 같이 종중명의로 직접 이전등기가 가능하므로 등기이전을 실행하면 됩니다. 다만 농지의 경우 농지법 제2조, 제4조 및 제8조의 규정에 따라 농지취득자격증명서를 발급받아야 이전등기가 가능하나 종중은 농지취득자격증명서를 발급받을 수 없으므로 직접 종중명의로 소유권이전등기를 가져오는 것은 불가능합니다. 다만 이 경우에도 대법원은 "농지취득 자격 증명서를 발급받지 못한다고 하여 곧 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력이 부인되는 것은 아니라고 할 것이므로 종중이 농지취득자격증명서를 발급받지 못하였다고 하더라도 종중원은 종중의 이전등기 요청을 거부할 수 없다"고 판시하였습니다(대법원 2005다598* 판결). 따라서 종중은 등기부상 명의자인 종중원에게 직접 종중명의로 이전등기를 하라고 청구할 수 있습니다.
제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.
1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우
나. 종중이 새로운 종중원과 명의신탁계약을 체결했다는 이유로 종중원에게 이전등기를 해 달라고 요청하는 방법
기존에는 종중이 기존 종중원과 명의신탁계약을 해지하고, 새로운 종중원과 명의신탁계약을 다시 체결하면서, 종중이 기존 종중원을 상대로 새로운 종중원에게 이전등기를 해 달라며 이전등기를 청구한 경우, 법원이 이를 인정해 주는 경우가 있었습니다(전주지방법원 2016나16** 등). 그러나 아래 다.에서 설명할 바와 같이 최근 대법원이 중간생략등기 법리를 들어 새로 명의신탁계약을 체결한 신규 종중원이 직접 기존 종중원에게 이전등기를 청구할 수 없다고 판결함에 따라 종중 또한 기존 소유자인 종중원에게 소를 제기하여 신규 종중원에게 이전등기를 직접 하라고 청구할 수 없을 가능성이 높아졌습니다. 그러나 기존 하급심 판결들은 종종 이러한 종중의 청구를 받아들인 경향이 있었으므로 뒤따르는 판결들을 주목하여 살필 필요가 있습니다.
다. 종중이 제3자와 매매계약을 체결했음을 이유로 제3자에게 소유권이전등기청구권을 양도하고 제3자에게 직접 이전등기 해 주라고 하는 방법
최근 대법원은 종중과 매매계약을 체결한 제3자가 직접 등기명의자인 종중원에게 이전등기를 청구한 사건에서, 제3자는 직접 종중원을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다고 판결하였습니다(2021. 6. 3. 선고 대법원 2018다2803**판결 참조). 따라서 제3자는 직접 이전등기를 청구할 수 없습니다.
2. 종중의 대응방법 요약
결국 종중은 직접 자신의 이름으로 소유권이전등기를 청구하거나, 드물지만 하급심 판결에서 인정하는바와 같이 종중이름으로 소송을 진행하되 새로운 종중원과 새로운 명의신탁약정을 했음을 이유로 새로운 종중원에게 이전등기를 하라는 청구를 할 수 있습니다. 후자의 경우 인용여부는 하급심 판단의 재량에 따라 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.
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