1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 임차인이 갱신청구권을 행사했는데 임대인이 집을 매도한 경우 매수인이 실 거주한다고 해도 임차인의 갱신청구권은 유효한가?
국토교통부와 법무부가 유권해석을 내놓았습니다. 임대인이 주택에 대해 매매계약을 체결한 경우에도 등기부상 소유권이 이전되기 전이라면 임차인이 갱신청구권을 기존 임대인에게 하는 경우 해당 주택을 매수한 매수인은, 실제 자신이 매수한 주택에 실거주한다고 하더라도 임차인의 갱신청구권을 거절하지 못한다는 것이 국토교통부 및 법무부 유권해석의 요지입니다.
그런데 과연 이러한 해석이 문제가 없을까요?
2. 관련법령
주택임대차에 관해서 관련법령은 아래와 같습니다.
제3조(대항력 등)
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
3. 사견 및 향후 법원의 판단 예측
국토교통부의 유권해석은 이미 갱신청구권을 임차인이 행사한 이상 임대인이 실제 거주한다고 하더라도 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다는 결과로 귀결됩니다. 그 이유는 임대차계약에서 대항력을 임차인이 취득한 경우, 임대인이 주택을 매도하면 매수인이 임대인의 모든 지위를 승계하는데 매수한 임대인은 갱신청구를 거절 할 수 없다고 해석하였기 때문입니다. 이 말은 곧 임차인이 갱신청구권을 행사한 이상 그 후 임대인이 실거주하겠다고 마음먹은 경우에도 임차인의 갱신청구권을 거절할 수 없다는 말입니다.
이러한 국토교통부의 해석은 무리가 있습니다. 당초 임대인은 그 시기에 관계없이(이 부분이 중요합니다) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 해당하기만 하면 임차인의 갱신요청을 거절할 수 있었는데, 당초 임대인은 실거주 목적으로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있다고 보면서도(국토교통부도 이 부분에 대해서는 이의가없는것으로 보입니다), 해당 주택을 매수한 매수인이 등기까지 마친경우에 임대인의 지위를 그대로 승계한 매수인만 거절할 수 없다고 보기는 어렵기 때문입니다.
즉 주택임대차법에서 임대인의 거절기한을 명시하지 않은 이상 임대인은 임차인이 계약갱신을 청구했다 하더라도 계약기간 만료전까지 자신이 해당 주택에 거주하겠다는 의사를 표시하면 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있는데(법문에 언제까지 거절해야 한다는 규정이 없으므로 이렇게밖에 해석할 수 없습니다), 이를 임대인의 지위를 그대로 양수한 매수인에게는 그 권리가 없다고 보기 어렵기 때문입니다.
또한 매수인이 실 거주 목적이고, 소유권이전등기를 마쳤다면 실거주 목적으로 부동산을 매도하고 매수하라는 정부의 지침과도 크게 벗어나지 않습니다. 게다가 안그래도 집 주인의 소유권이 갱신청구권으로 제약을 받는데 이에 더하여 매수인이 실거주하는 경우까지도 임차인이 갱신을 청구할 수 있다고 본다면 집 주인의 소유권을 지나치게 제약하는 것으로 볼 가능성이 높습니다.
따라서 앞으로 나오게 될 판결을 주목해야겠지만 사견으로는 법원이 위 경우 즉 매수인이 실거주하고 실제 임대차계약기간이 만료되기 전에 소유권이전등기까지 마쳤다면 임차인의 갱신청구권은 부정된다고 볼 가능성이 높습니다. 본 의견이 맞는지 법원의 판단을 주목해야겠습니다.
부동산 전문 변호사의 법률솔루션(19) 대한상사중재원의 중재
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