1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 발생하는 문제
토지를 소유하고 있는데 토지 지상에 등기되지 않은 건물 또는 무허가 건축물이 있는 경우가 있습니다. 이러한 무허가 건축물이 지상에 있을 때,토지 소유자는 누구를 상대로 차임상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을까요? 해당 건축물 처음 만든 자일까요? 아니면 그 건물을 매수하여 현재 처분권한이 있는 자 일까요? 그도 아니면 현재 그 건물을 사용하고 있는 임차인일까요?
비슷한 문제로서 토지 지상에 건물이 있고 당초 존재했던 해당 건물은 등기가 존재하나, 건물을 증축하였고 증축한 부분은 등기되지 않은 경우 이러한 증축부분에 대한 부당이득반환의무는 누구에게 있을까요?
2. 사실관계
A는 X 토지를 지분으로 소유하였습니다. B는 X토지위에 Y건물을 미등기 무허가 건축하였고, Y건물은 당초 3층까지만 존재하였습니다. 그러던 중 B는 Y건물 중 4층 및 5층을 증축하였고, 증축한 부분은 C에게 매도하였습니다. X토지를 지분으로 소유한 A는 Y건물에 대해 부당이득 반환을 구할 수 있을까요? 만약 구할 수 있다면 누구를 상대로 구해야 할 까요?
3. 법원의 판단
법원은 미등기 건물의 경우 사실상 처분권을 취득한 매수인이 있다고 하더라도 매수인이 이를 점유 사용하고 있는것과는 별도로, 건물의 경우 그 존재자체로 토지를 사용,수익하는 것이므로 건물의 소유자가 부당이득반환의무자이고 미등기 건물의 경우 해당 미등기 건물을 원시취득한 자가 부당이득 반환의무가 있다. 라고 판단하였습니다. 즉 미등기 건물의 경우 현재 그 건물을 사용하고 있는자라던가 또는 그 건물을 매수한 자가 부당이득반환의무가 있는것이 아니라 그 건물의 원시취득자 즉 건물의 소유자가 부당이득 반환의무자입니다.
3. 미등기건물의 양도시 건물 부지 점유자에 관한 법리오해 등의 점에 대하여
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이고( 대법원 1962. 5. 31. 선고 62다80 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 등 참조), 이는 건물 소유자가 미등기건물의 원시취득자로서 그 건물에 관하여 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 아니하다.
4. 정리내용
위 판례내용을 정리하자면 토지 지상에 미등기 건물이 있는 경우, 미 등기 건물을 매수하여 현재 사용하고 있는자가 아니라 미등기 건물을 최초 취득한 원시취득자를 찾아 그 자에게 부당이득반환청구를 해야 합니다.
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