1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 도로용지를 경락(낙찰)받은 자는 도로 인근 주택 사용자들에 대해 부당이득반환청구로 차임상당액을 구할 수 있을까?
가. 도로부지를 경락(낙찰)받은 토지의 소유자가 해당 도로를 사용하는 인근 주민들을 상대로 사용료를 청구하는 경우가 종종 있습니다.
나. 본인이 소유자이므로 이용료를 지불하라는 취지입니다.
다. 이렇게 문제되는 토지들은 등기부등본상 도로로 명시되지 않은 경우가 많고, 전 답 등 다른 지목으로 표시되어 있는 경우가 많습니다.
라. 도로로 표시되어 있다면 국가나 지자체가 이미 도로지정결정고시 및 도로구역지정에 따라 손실보상 등을 하여 피해를 보전하였을 텐데, 도로결정고시가 없이 일반 공중에 널리 사용된 사도의 경우에는 이러한 절차가 없이 그냥 도로로 이용되었기 때문입니다.
마. 이러한 사정때문에 토지를 경락받은 낙찰인들은 해당 도로를 사용하는 주민들에게 사용료를 지불하라며 소송을 하는 경우가 많이 있습니다. 일응 소유자로서 권리를 행사하는 것이므로 타당하다고 볼 여지가 있습니다.
2. 법원의 판단
가. 법원은 구체적인 사정에 따라 부당이득반환청구를 인정하기도 하고 부정하기도 합니다.
나. 법원은 토지 소유자가 지방자치단체에게 토지를 기부채납한다고 명확하게 의사표시를 한 경우, 토지를 택지로 분할 매각하면서 택지의 효용을 높이기 위하여 일부 토지를 스스로 도로로 제공하는 경우 등 소유자가 스스로 토지의 사용,수익권을 포기 한 경우에는 해당 토지의 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 보고 이러한 포기가 토지의 소유권을 취득한 자에게도 미치는 것으로 보고 있습니다. 경매로 취득한 경우에도 마찬가지입니다.
다. 다만 이러한 의사표시가 명시적이지 않은 경우 법원은 묵시적으로밖에 소유자가 사용수익권을 포기하였는지 여부를 결정할 수밖에 없는데, 아래와 같은 사정이 있는 경우에는 보통 배타적 사용수익권을 포기하였다고 해석하고 있습니다.
1) 택지를 분할하고 분양하면서 도로부지를 남겨놓은 경우
이 경우에는 택지의 효용을 높이기 위하여 도로부지를 남겨놓은 것이므로 대부분 토지 소유자가 배타적 사용 수익권을 포기하였다고 보고 있습니다.
2) 사실상 도로인 토지가 공로로 통하는 길인 경우
법원은 사실상 도로로 사용되는 토지가 공로로 연결되는 토지인 경우 해당 토지를 이용해야만 하므로 일반적으로 배타적 사용수익권을 포기하였다고 보고 있습니다.
3) 이미 도로예정지로 지정된 부지를 취득한 경우
소유자의 취득 당시 토지가 도로예정지로 고시되어 있거나 사실상 도로로 사용되고 있었다면 이러한 사정을 알고 도로를 취득한 것으로 보아 많은 경우 배타적 사용수익권을 포기하였다고 보고 있습니다.
라. 반대로 법원은 노폭이 6m이상이거나(대법원 92다11930), 10m이상이 되는 경우에는 소유권자의 사용수익권 포기를 추인할 수 없다고 하여, 묵시적 사용수익권의 포기를 인정하지 않았습니다.
법원은 위와같은 여러사정을 통들어 토지소유자의 배타적 사용수익권 표기 여부를 판단하고 있고, 이러한 배타적 사용수익권 포기는 전 소유자에게서 후행소유자에게 그대로 승계되는 것과 같은 효과가 있기 때문에 토지를 경락받으려는 분은 이 토지가 등기부상 지목표시와 관계없이 사실상 도로로 사용되고 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
마. 반면 수십년간 도로를 잘 사용하고 있었는데 갑자기 소유자가 바뀌면서 임료 상당액의 사용료를 청구한다거나 도로를 사용하지 못하게 하는 경우가 일상생활에서 종종 발생하곤 합니다. 이러한 경우에 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수도 있습니다. 배타적 사용 수익권을 포기한 것으로 보는 경우 도로를 다른 용도로 사용하지 못하게끔 할수도 있기 때문입니다.
부동산 전문 변호사의 법률솔루션(18) 주택임차인의 갱신청구권행...
대전 부동산 전문 변호사의 법률솔루션(20) 건축중인 건물과 소유권
