부동산전문변호사의 법률솔루션(13) 매매계약 체결 후 재산세의 납부의무자는 누구일까?

1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.

 

2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.

 

3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.

 

4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

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1. 부동산(건물이나 토지) 매매계약을 체결하였는데 소유권이전등기가 되기 전 재산세가 납부되었다면 해당 재산세의 납부의무자는 누구일까?

 

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 부동산 매매계약을 체결하였는데 6월 1일 이후에 중도금과 잔금이 납부되는 경우 재산세의 납부주체는 누가 될까요? 이에 대해 지방세법은 어떻게 규정하고 있고 매도인이나 매수인이 재산세를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

 

지방세법 제107조는 재산세의 납부의무자로 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있습니다(1항). 다만 위 규정에도 불구하고 등기부 또는 공부상 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 등기부 또는 공부상의 소유자가 재산세를 납부하도록 하고 있습니다.

 

이 경우 사실상의 소유자가 누구인지가 우선 문제됩니다.

 

-지방세법

 

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014. 1. 1.>

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2013. 1. 1., 2013. 3. 23., 2014. 11. 19., 2017. 2. 8., 2017. 7. 26., 2018. 12. 31.>

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자

4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자

5. 삭제 <2014. 1. 1.>

6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다

 

 

2. 사실상의 소유자는 누구일까?

 

법원은 재산세의 납부자가 되는 사실상의 소유자를 두고 매매계약이 있는 경우 매매대금을 전부 지급한자 또는 공부상 기재에도 불구하고 사실상 해당 부동산을 관리처분할 수 있는 권한이 있는자를 사실상 소유자로 보고 해당 사실상 소유자에게 재산세납부의무가 있음을 인정하고 있습니다. 따라서 부동산을 매매하였는데 중도금까지 지급한 단계에서는 사실상의 소유자라고 볼 수 없고 잔금까지 지급이 되어야 사실상의 소유자로 인정되고 잔금을 지급한 매수인이 원칙적으로 재산세를 납부해야 합니다.

 

 

3. 매도인은 본인이 재산세 납부의무자가 아님을 어떠한 형식으로 신고하여야 할까?

 

이 경우 매도인은 사실상 소유자가 따로 있음을 지방자치단체에 신고하여야 합니다. 지방세법은 이러한 점을 명시하고 있습니다. 따라서 매도인은 과세기준일인 6월 1일부터 10일안에 지방자치단체에 사실상 소유자를 신고하여야 합니다.

 

지방세법

제120조(신고의무) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.

1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기가 되지 아니한 재산의 공부상 소유자

 

 

4. 신고기한이 지나 이미 재산세가 부과된 경우 매도인은 어떻게 구제신청을 할 수 있을까?

 

신고기간이 지나 결정,고지가 나온 경우 매도인은 어떤 방법으로 구제받을 수 있을까요? 해당 통지를 받은날부터 90일 이내에 행정심판 등을 통해 이의를 제기하거나 경정을 청구할 수 있습니다. 90일이 지난 경우가 문제되는데 소송 등을 통해 해결할 수 있는 방법이 있으니 이는 면밀한 사실관계를 확인한 후 상담이 가능합니다.