1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 사실관계
A씨는 B씨로부터 임차인이 있는 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. A씨는 B씨로부터 기존부터 임차인이 3기 이상의 차임을 지급하지 않고 있으니 이는 A씨가 받든지 말든지 알아서 하라고 말해주었다. 상가임대차 보호법을 어디선가 들어보았던 A씨는 본인이 해당 건물을 매수하면서 B씨의 임대인 지위를 승계한다는 것을 알고 있는데 과연 계약의 해지까지 가능할 지는 알지 못하였고 결국 소송을 제기하였다.
2. 법원의 판단
법원은 임차인이 기존주인인 B씨에게만 3기의 차임액을 연체하였고, A씨에게는 차임을 연체한 적이 없다면 기존B씨에게 차임을 연체하였다는 이유로 A씨가 임대차계약을 해제할 수 없다.고 판단하였습니다.
3. 판단이유
법원은 건물의 양수인(매수인 A씨)이 임대인의(B씨) 지위를 승계한다는 상가건물임대차보호법을 적용하면서도,
계약해지권은 위의 승계대상에서 제외된다고 판단한 후 만약 계약해지권까지 양도받았다고 하려면 별도의 채권양도행위와 이에의한 통지행위까지 있어야 한다고 판단하면서 그 이유를 구체적으로 밝히지 않고 있습니다.
4. 위 판결에 대한 평석
비록 대법원이 2008다3022판결에서 위와같은 판결을 하였지만, 이러한 대법원의 판결은 충분히 변경가능성이 있다고 보여집니다.
이 사건 판결이후 이 사건과 완전히 동일한 사건은 아니지만 채권가압류 채무자의 지위까지 승계한다는 대법원판결이 내려지면서 별도의 공시방법이 없는 채권가압류의 경우에도 양수인이 양도인의 지위를 승계하는데 계약해지권이 승계되지 않는다는 것이 선뜻 이해가되지 않는 부분이기 때문입니다.
뿐만아니라 대법원은 임대인의 지위를 승계한다는 조문의 취지가 채권,채무의 포괄적인수라고 판례들을 통해 밝힌바가 있습니다. 이는 상속과 유사한 것으로 상속인이 피상속인의 지위를 그대로 승계하는 것과 같은 취지라고 할 것입니다. 따라서 이러한 판례의 경향을 살펴본다면 양수인 A씨는 임차인에게 기존 임대인이었던 B씨에게 3기의 연체차임을 이유로 계약을 해지할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
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