1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.
2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.
3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.
4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
1. 들어가는 말
주택에 관하여 임대차계약을 체결하며 계약을 한 당사자가 거주하지 않고 동생이나 친척에게 거주하게 하는 경우가 있습니다. 이 경우를 전대차관계라고 하는데 이번포스팅에서는 이러한 전대차관계의 경우 주택임대차보호법상 대항력의 요건과 그 효력에 대해 알아보겠습니다.
2. 사실관게와 당사자간의 다툼
가. 사실관계
A씨는 X다가구주택 201호에관하여 임대차계약을 체결하였고 임차인으로써 주민등록을 마쳤으나 사실 X주택에 거주하는자는 A씨가 아니라 A의 동생인 B였다. B는 위 201호에 대해 전입신고를 하지 않았고 여전히 전 주소지에 주민등록이 되어있었다.
C는 위 X다가구주택의 301호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳐 거주하고 있었다.
이러한 가운데 X다가구주택이 경매에 부쳐지게되었다.
C는 A가 실제로 X주택에 거주하지 않았으므로 그 권리가 없다고 다툰다.
나. 원고의 주장
A는 비록 본인이 해당 임차목적물인 201호에 직접적으로 거주하지는 않았으나 A의 동생인 B가 간접적으로 주택음 점유하였고, 이러한 간접점유로써 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권이 있으며, 적법한 배당요구권자라고 주장한다.
다. 피고의 주장
C는 사실상 A가 위 주택에 거주하지 않았으므로 제3자에게 적법한 점유자임을 공시할 방법이 없어 A에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 없다고 주장한다.
3. 법원의 판단
1,2,심법원은 주택임대차보호법상 간접점유의 방법으로도 목적물을 점유할 수 있으므로 B를 통해서 점유한 A의 행위는 간접점유로써 대항력의 유지조건에 해당한다고 보아 원고A의 청구를 받아주었다.
그러나 대법원은,
주민등록법 제6조제1항은 주민등록의 대상은 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진자'로 규정하고 있는데 간접점유자인 A는 위 주택에 실제로 거주하지 않음으로써 당해주택에 주소 또는 거소를 가진자라 할 수 없고, 이러한 주민등록은 적법한 주민등록이라 할 수 없으므로 간접점유자인 A는 대항력을 갖추었다고 볼 수없다고 판시하였다.
따라서 우선변제권에 대항력을 반드시 갖추어야 하는 주택임대차보호법의 규정에 따라 A는 경매절차에서 우선변제권을 취득할 수 없다.
4. 평석
해당 판례는 주민등록법상 적법한 주민등록으로 인정될 수 있는지를 기준으로 임차인의 우선변제권의 효력유무를 판단하고 있다. 주민등록법상 적법한 주민등록이 아니므로 우선변제권을 인정할 수 없다는 것이다.
이러한 문제는 전차인인 B가 해당주택에 전입신고를 하지 않아 발생한 경우이다. 전차인 B가 전입신고를 하였다면 B를 통하여 A는 간접점유자의 지위를 가지며 B의 주민등록은 적법한 주민등록이므로 B가아닌 A는 대항력 및 우선변제권을 가지기 때문이다.
따라서 임차인 본인이 거주하지 않고 친척이나 친지가 그 장소에서 거주할 경우에는 반드시 그 친지를 전입시켜야 한다.
위 판례는 주택임대차보호법만이 아닌 주민등록법상 요건을 갖추었는지까지 확인하였다는 점에 의의가 있는 판결이다.
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