부동산전문변호사의법률솔루션(1)상가임차인이 차임을 2회연체한경우 임대인은 계약해지가 가능할까(대법원 2012다28486판결을 중심으로)

1. 본 블로그 내용은 최원규변호사가 직접 글을 작성하고 광고업체 등에 대행을 맡기지 않습니다. 따라서 내용이 다소 길어질 수 있으나 유익한 정보를 담고 있으니 꼼꼼히 읽어보시는 것이 도움이 됩니다.

 

2. 흔히 송사라고 불리는 소송은 한사람에게 있어 일생에 한번 있을까 말까 한 경우입니다. 따라서 신중히 고민하여 변호사를 선임하시는 것이 중요합니다. 변호사가 해당 분야에서 전문가인지 그렇지 않은지는 어떠한 근거자료를 제시하면서 가능성이 있다고 하는지, 밑도 끝도 없이 가능하다고 이야기 하는지 구별하시기 바랍니다.

 

3. 상담문의가 많으나, 상담오실분들은 미리 전화로 내방하시고 방문상담해 주시기 바랍니다. 내방상담의 경우 상담비용이 발생할 뿐 아니라, 변호사 또한 미리 내용을 듣고 해당 상담에 대해 검토할 시간이 필요하기 때문입니다. 따라서 바로 변호사를 찾아가기 보다는 전화로 내용을 간략히 설명하시고 변호사가 근거자료를 가지고 상담할 수 있도록 도움을 주시는 것이 의뢰하고자 하는 입장에서도 도음이 됩니다.

 

4. 변호사 선임은 3군데 이상의 변호사 사무실에서 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

 

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상가임차인이 차임을 2회 연체한경우 임대인의 계약해지가 가능할까(대법원 2014.7.24. 선고, 2012다28486판결을 중심으로)

 

1. 사실관계

 

상가를 소유하고 있는 A는 B에게 계약기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결해 주었다. 2년이 지날 무렵 A는 B에게 계약갱신의 의사가 없음을 통지하였고, B는 본인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 때문에 5년의 갱신청구권이 있고 본인은 이를 행사한다고 A에게 통지하였다.

 

 

B는 평소 A 말투에서 신경이 거슬린다는 느낌을 받았는데 위와 같은 통보까지 받자 기분이 상했고, 계약만료되기 직전 월 차임과 만료 후 일월분의 차임을 A에게 주지 않았다.

 

 

한편 A와 B가 체결한 임대차계약서에는 2기의 차임액이 연체가 될 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 문구가 명시되어 있었고, 이는 민법 제 640조의 규정을 적어놓은 것이었다.

 

 

2. 원, 피고의 주장정리

(1) 원고 A 의 주장

1. 애당초 B와 임대차계약을 체결할 때 계약기한을 2년으로 한 것이므로, 시간의 경과로서 기존의 임대차 계약은 당연히 효력을 상실하고,

 

2. 설사 계약이 갱신되었다고 하더라도, 민법 제640조에 의하면 건물을 임차했을 경우, 임차인이 차임을 2회 연체하였을 경우 임대인은 계약을 해지할 권리가 있으므로, A는 2회에 달하는 차임연체를 이유로 이 사건 소로서 계약을 해지한다. 따라서 임차인은 계약의 갱신을 주장할 수 없다.

 

(2) 피고의 주장

1. 애초에 임대인 A와 체결한 2년의 임차기한이 만료되었다고 하더라도, 상가임대차 보호법 제 10조 제1항,2항에 따라 5년에 거쳐 임차인은 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며,

 

2. 상가임대차 보호법 제15조에 의하면 이법은 강행규정이므로 이 법에 위반되는 약정은 효력이 없고, 위 법 제10조 제1항 1호는 임대인은 임차인이 3기의 차임액을 연체했을 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있으므로, 위 규정을 적용해 볼 때 당사자간 약정한 2회연체차임시 계약해지권이 발생한다는 조항및 민법 제640조는 효력이 없고, 계약의 해지 역시 3기의 차임액에 해당하는 경우에라야 가능하다고 보아야 한다.

 

3. 또한 상가건물임대차보호법은 민법에 대하여 특별법이므로 상가건물임대차보호법이 우선적용되고 이는 동법 제 15조에의해 뒷받침된다.

 

4. 뿐만 아니라 만약 위 약정 및 민법이 적용된다고 하더라도, 이는 갱신되기 전의 계약 혹은 갱신된 후의 계약을 별개로 보아 판단해야 하므로 2기의 연체액을 계산할 때에는 각각 그 판단을 하여야 한다.

 

 

 

3. 법원의 판단

(1) 상가건물임대차 보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 민법의 해지규정과 행사시기, 효과가 다를 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항이 민법의 해지규정에 대해 특별히 배제한다는 조항을 두지 않았으므로 민법의 규정과 상가건물임대차보호법의 규정은 충돌하지 아니하고 따라서 민법의 규정을 배제할 이유가 없다.

 

(2) 갱신전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 위 법과 민법과의 관계를 고려할 때 상가건물의 임차인이 갱신전후에 걸쳐서 2기의 차임액이 연체된 경우에도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.

 

 

 

4. 판례평석

상가건물임대차보호법은 제10조 제1항에서 임차인이 제10조 각호사유에 해당하지 않을 경우 임차인의 갱신요구를 임대인이 거절하지 못하도록 하였다.

 

 

그 중 제 1호가 3기의 차임액 연체가 있는경우에 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 규정하여, 임차인이 2기의 차임액을 연체할 경우에는 임대차계약의 갱신청구를 거절하지 못하도록 규정하였다.

 

위 법규정과 판례의 태도에 관하여 평석해 본다.

 

법이 임차인에게 5년의 갱신요구권을 부여한 이유는, ①통상 상가의 경우 권리금이라는 명목으로 신규 임차인이 기존 임차인에게 대금을 지급하는 것이 보통이며, ②또한 임차인은 권리금과 별도로 임대인에게도 차임을 부담하므로, 위 계약의 갱신청구로서(최대 5년)을 투자한 자금을 회수할 수 있는 보호책을 마련해주기 위함이다.

 

또한 상대적으로 약자의 위치에 서 있는 임차인에게 갱신요구권이라는 권리를 부여함으로써 임대인에 대하여 대항 할 수 있는 힘을 실어준 것이라 보인다.

 

하지만 대법원 판례의 입장대로, 민법의 규정에 따라 임차인이 2기의 차임을 연체했을 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다면, 임대인은 상가건물임대차보호법에 따라 계약 갱신을 거절하지는 못하지만 민법에 의해 계약을 해지 할 수는 있다. 즉 강행법규로 규정된 상가건물임대차보호법 제10조가 그 효력을 발휘할 수 없는 것이다. 임대인과 임차인 입장에서는 계약해지나 갱신의 거절이나 같은 의미로 볼 수 있기 때문이다.

 

임차인을 보호하기 위해 계약기간이 만료되더라도 예외적인 사유에만 갱신을 거절하도록 규정한 상가건물임대차보호법이 일반법인 민법의 적용으로 그 효력을 발휘할 수 없게 되는 것이다.

 

위 판결을 내린 법원은 임대차계약이 임대인과 임차인의 신뢰관계에 기한 것이고 상가임대차보호법에서 민법 제640조를 배제하는 규정이 없으므로 이러한 해석을 한다고 하였다. 물론 입법적으로 수정되어야 하는 부분이긴 하지만 법을 바르게 해석해야 하는 것이 법원의 직무임을 비춰볼 때 아쉬움이 남는 판결이라 할 수 있을 것이다.

 

상가임대차와 권리관계에 관한 자세한 사항은 최원규 변호사에게 문의하세요 (Tel. 042-483-0903)